Trujillo en el país de las maravillas

En El Confindencial publicaron ayer que Trujillo asegura que el ajuste del sector inmobiliario también es beneficioso para los constructores.

La ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró este jueves que el proceso de "normalización" y "ajuste" en el mercado inmobiliario al que apuntan distintos indicadores, como la desaceleración de los precios de la vivienda, "será beneficioso para los constructores", no sólo para los propietarios o aquellos que quieran comprar una vivienda.

Desde casa oigo a los constructores bailando jubilosos por el parón en las ventas.

Por otro lado, aseguró que "no hay una relación directa entre la subida de tipos de interés y el menor crecimiento de los precio de la vivienda", y defendió la responsabilidad de las políticas de vivienda del Ministerio de Vivienda en este proceso, ya que, según explicó, cuando comenzó la ralentización, en 2005, los tipos aún se encontraban en mínimos históricos.

Por supuesto, ¿qué relación puede haber entre acceso a crédito y precio de la vivienda? Lo verdaderamente determinante hay sido el portal Keli Finder. Faltaría más.

¿Qué hace falta en este país para que manden a una ministra a su casa? ¿Hasta cuándo vamos a tener que soportar sus Alardes de ministra en un tema tan serio como éste?

VPO y casa de veraneo

Como he expuesto en numerosas ocasiones, la única solución razonable para un problema puntual de acceso a la vivienda libre, por tener ingresos insuficientes, es el alquiler social. El alquiler debería ser proporcional a los ingresos y depender del patrimonio del solicitante. Esto haría poco interesante para una persona con un aumento importante de ingresos, o de patrimonio, seguir ocupando la vivienda, y esta volvería a estar disponible para alguien que realmente la necesitase.

Pablo y Fernando me han dicho en numerosas ocasiones -aunque yo sigo sin creérmelo- que no es viable edificar únicamente vivienda de alquiler social y que es imprescindible edificar VPO.

La VPO, por su naturaleza de vivienda en propiedad, no es una solución adecuada a este problema, y se ha convertido en una subvención a fondo perdido a unos pocos afortunados por el azar pagada entre todos.

El Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco está impulsando la vivienda de alquiler social y ha avanzado mucho en poner parches para evitar los abusos derivados de la VPO en propiedad. Por ejemplo, los sorteos son públicos -con lo que se evita la adjudicación directa del promotor con dinero negro por debajo de la mesa- y la VPO nunca deja de serlo -y por lo tanto no puede venderse más adelante en el mercado libre-.

Además, según leí en El Correo hace un par de semanas -en plena campaña-, desde diciembre Los propietarios de un piso protegido tendrán que abandonarlo si adquieren otra vivienda.

Los propietarios de una vivienda de protección oficial que compren otro piso en el mercado libre -como residencia habitual o para las vacaciones- tendrán que abandonar la VPO y vendérsela al Gobierno vasco, que pagará por ella el precio público estipulado en ese momento y la volverá a sortear a través de Etxebide.

Otra medida de total sentido común, si el dueño de una VPO tiene dinero para comprarse una casa de veraneo, debería acceder al mercado libre y dejar su VPO disponible para alguien que la necesite de verdad. Claro que esto no impide que el dueño de una VPO tenga un Porsche Cayenne -que cuesta como una casa de veraneo- o que se vaya todos los años de vacaciones a dar la vuelta al mundo.

Es una lástima que el Departamento de Vivienda no se decida a impulsar el mercado de alquiler y siga ofreciendo más ayudas a la vivienda en propiedad como no aplicar esta medida a los inmuebles heredados.

En cualquier caso, lo que parece increíble es que si el objetivo de la VPO era desde un principio facilitar el acceso a una vivienda al segmento de la población que no podía adquirir una vivienda libre, no se contemplasen todos los problemas que iba a generar y se aplicasen éstas y otras medidas para evitarlos.

No creo que haga falta ser clarividente para intuir que si se permite que la VPO se convierta en vivienda libre, será una subvención a fondo perdido y nunca se edificará suficiente para cubrir la demanda. Tampoco, que si una mejora sustancial en los ingresos o el patrimonio no obliga a vender la VPO, esas viviendas quedarán siempre en manos de los afortunados en el sorteo, aunque ya no la necesiten y haya cientos esperando.

Entonces, ¿por qué se ha permitido todo eso? ¿Habrá sido simple desinterés de nuestros distinguidos políticos -que seguramente ya tienen el problema de la vivienda solucionado-? ¿Habrá sido incapacidad para anticipar las consecuencias de sus acciones? ¿Habrá sido algún oscuro interés que se nos escapa?

El pocero de Fuenlabrada y el alquiler social

Hace tiempo que, debatiendo con Pablo y Fernando, abogaba por la eliminación de la VPO y la vivienda de alquiler social, y ambos me decían que ellos también apostaban por esta solución pero que no era económicamente viable. El caso es que después de leer todo lo que se ha publicado sobre el famoso Pocero de Fuenlabrada, me ha dado por hacer números.

José Moreno, que así se llama, ha estado vendiendo viviendas a coste hasta cinco veces más baratas que las de alrededor. Por ejemplo, una vivienda de 3 habitaciones con garaje, trastero y pista deportiva y piscina comunitarias por 84.000€ IVA incluido.

¿El secreto? El suelo lo ha puesto el ayuntamiento de Fuenlabrada y la promoción la ha hecho una cooperativa. Y estos dos factores son realmente importantes.

Por un lado, se suele achacar la carestía de vivienda al suelo, pero no se dice que son los ayuntamientos los mayores especuladores. No hay más que ver las obras faraónicas de los últimos años, que serán pagadas en cómodos plazos durante 30 años o más por todas las personas que han comprado vivienda recientemente.

Por otro lado, cuando un promotror construye una vivienda, asume unos riesgos y busca una rentabilidad. Para construir pide dinero al banco y contrata a una constructora a la que va pagando. Si las cosas van normal, va vendiendo viviendas poco a poco para garantizarse que las tiene colocadas cuando acabe, con lo que va sacando no necesita pedir financiación adicional al banco, y se saca su margen del 10-15%. Si la cosa va muy bien, como los últimos años, procura vender menos pisos en construcción, y deja que vayan subiendo de precio, con lo que los coloca al final un 20-30% más caros de los previsto, y multiplica su margen. Pero, si la cosa va mal y los pisos bajan mientras los está construyendo, entonces se puede encontrar teniendo que vender a pérdidas para poder hacer frente a los pagos del banco. Esta última situación no se ha dado en los últimos años, pero estoy convencido de que está a punto de empezar a ocurrir. En el caso de una cooperativa, en la que los futuros propietarios ya se han comprometido a comprar, no se asume ningún riesgo. Los pisos están vendidos antes de empezar a construir.

Pero no es esto de lo que quería hablar. La cuestión es que si cuando el ayuntamiento pone el terreno se puede vender un piso de tres habitaciones por 84.000€ IVA incluido, entonces un alquiler social de 250€ (que es lo que pagan los inquilinos de Bizigune por viviendas no nuevas y no sé si de 3 habitaciones) supone una rentabilidad del 3,66%, y en esas cifras me cuesta creer que sea inviable económicamente la vivienda de alquiler social. Sobre todo, cuando el Estado podría no cobrar en estas viviendas el 7% de IVA.

Así que a la conclusión a la que llego, es que la vivienda social en España -que hubiera evitado la burbuja inmobiliaria- no existe porque a los políticos que gestionan los ayuntamientos lo que les interesa es especular con el suelo para poder pagar sus obras faraónicas, y al Gobierno central, que habla mucho y monta un ministerio sin competencias, lo que de verdad le interesa es seguir ganando a manos llenas con los impuestos sobre la vivienda.

Espero que Pablo y Fernando me corrijan si me equivoco en mi razonamiento.

Alardes de ministra

Según comentan el El Confidencial: Trujillo alardea de su gestión al frente del Ministerio porque la vivienda ya ‘sólo’ sube un 9%.

Unas palabras que rápidamente fueron contestadas por los expertos del sector: “Que el precio suba o baje es independiente del trabajo de la ministra”, aseguran los analistas consultados por este diario, que añaden que “con la cantidad de excluidos del mercado de la vivienda que hay, poco soluciona que el metro cuadrado construido se encarezca por debajo de los dos dígitos”.

Si es cierto este alarde, sólo puede significar dos cosas, que la ministra de vivienda no sabe nada de vivienda, o que miente sin ningún rubor. Cualquiera de ellas, suficiente razón para que el que la puso en ese cargo la quite del mismo, claro que en este país de pandereta eso es mucho pedir.

Con un poco de suerte, en breve la veremos alardear de conseguir que los pisos bajen. Jesús Encinar, CEO de Idealista, ya ha advertido de que en el primer trimestre El precio de la vivienda casi ni se mueve.

Actualización. La ministra ya puede empezar a alardear: El precio de la vivienda usada baja en el 72% de las grandes poblaciones españolas en lo que va de año.

Señales

Hace unos días que Las constructoras alertan sobre una crisis de la vivienda el próximo año:

La patronal de las grandes constructoras (Seopan) advirtió ayer del riesgo de que la demanda de viviendas registre un frenazo por la escalada de los precios y el continuado ascenso de los tipos de interés. Un descenso de 100.000 unidades en la promoción de pisos -un escenario que no descarta para el próximo año- podría traducirse en la destrucción de unos 200.000 empleos directos e indirectos, subrayó.

Y claro, la solución es pedir que papá Estado lo arregle aumentando el gasto público:

En ese contexto, la organización reclamó al Estado que acelere las inversiones comprometidas en el Plan de Infraestructuras (PEIT)

Y daban argumentos de peso:

Sobre la política de vivienda, reclamó al Gobierno que «se piense lo que hace» porque no ve ninguna actividad que pueda sustituir a la construcción, «que crea un 25% del nuevo empleo y ha sido responsable del 30% del crecimiento de la economía en los últimos cinco años», apuntó Aldama. Para evitar una crisis, propuso «acelerar la producción de suelo y tratar con mimo al sector», al tiempo que recordó que «la compra es más barata que el alquiler».

Aunque este último dato no cuadra muy bien con esta noticia de ayer en El Mundo según la cual Pagar una hipoteca en Madrid puede llegar a ser un 50% más caro que vivir en alquiler

Para echar más leña al fuego, hace unos días El Economista advertía de que Una de cada tres agencias inmobiliarias tendrán que echar el cierre si caen las ventas.

Así qué si frena la construcción «que crea un 25% del nuevo empleo y ha sido responsable del 30% del crecimiento de la economía en los últimos cinco años», veremos 200.000 empleos menos en el sector y el cierre de un tercio de las inmobiliarias.

Para los incrédulos, hoy en El Confidencial avisaban de que La morosidad hipotecaria se elevó al 0,41% al cierre de 2006. Un incremento del 10% en un año, señal clara de que cada vez hay más gente con problemas para hacer frente a su hipoteca, y eso cuando todavía tenemos subidas de tipos en el horizonte que complicarán aún más el panorama.

Esta situación de ahogo financiero ya se está dejando notar. También hoy en El Confidencial comentaban que La inflación se bate en retirada: el IPC se situará por debajo del 2% en el próximo trimestre. La bajada de la inflación es otra señal clara, esta vez de que se está reduciendo el consumo interno, el otro gran motor del espectacular crecimiento económico de los últimos años.

Alguno se preguntará si no es bueno que baje la inflación, mi respuesta es que ahora mismo no. En un momento de ahogo financiero, con tipos de interés subiendo, una reducción de la inflación no sólo es un síntoma de que hay un enfriamiento económico, también supone que los sueldos el próximo año subirán menos, lo que dificultará aún más el pago de la hipoteca. En condiciones normales, una redución de la inflación también supondría el comienzo del descenso de los tipos de interés, pero nuestra política monetaria ya no la gestiona el Banco de España, ahora lo hace el Banco Central Europeo, mucho más preocupado por lo que pasa en Francia y Alemania que por lo que pasa aquí.

La pregunta del millón es si será suficiente que el Estado aumente el gasto público para que no pase nada. Quizás sea suficiente para contener temporalmente la crisis en el sector de la construcción, pero dudo mucho que sea suficiente para sostener el castillo de naipes de nuestra economía.

Hemos pasado demasiado tiempo viviendo por encima de nuestras posibilidades, aprovechando los tipos de interés real negativos -tipos al 2% e inflación al 4%- para endeudarnos y no privarnos de nada, y en breve -con tipos al 4% e inflación al 2%- nos tocará pagar las consecuencias.

Expropiaciones más baratas... ¿para qué?

En Libertad digital publican que Deloitte advierte de que la nueva ley del suelo provocará un abaratamiento "brutal" de las expropiaciones.

(...) Juan Martínez Calvo, ha advertido de que la nueva Ley del suelo de María Antonia Trujillo puede "revolucionar" el sector en algunos aspectos y producirá un abaratamiento "brutal" de las expropiaciones. Para Martínez Calvo, ahora "el negocio" lo disfrutarán aquellos que puedan "gestionar el suelo". (...)

En la definición de los derechos y deberes, la Ley no especifica los que tiene el propietario a quien no le permite edificar. También ha señalado que el texto generaliza el modelo del agente urbanizador "puro y duro, de manera taxativa". Según Martínez Calvo también limita la capacidad de actuación del propietario a quien no le permite la gestión urbanística. (...)

Para Martínez Calvo, ahora los Ayuntamientos gestionarán "por expropiación a un precio muy barato" llegando a reducir estos costes "hasta un 85 por ciento". A los promotores asistentes también les ha recomendado que propongan más cosas a los Ayuntamientos que les gusten "para que les dejen hacer más cosas" y se ha mostrado convencido de que ahora para hacer negocio tendrán que convertirse en "contratistas de los ayuntamientos".

Así que los ayuntamientos podrán hacer y deshacer a su gusto, y las promotoras tendrán que hacerles todavía más la rosca a los concejales de urbanismo. Seguramente esta medida será tremandamente efectiva contra la corrupción urbanística y contendrá el precio de los pisos.

El mito de que el alquiler sale igual que la hipoteca

Es frecuente encontrar razonamientos que justifican la pasión compradora de los españoles diciendo que se debe a que por un poco más de lo que supone el alquiler se paga la cuota de la hipoteca. Es una especie de axioma que no requiere demostración práctica, todo el mundo sabe que es así y no hay más que hablar.

El caso es que el otro día me escribió Juanma a raíz del artículo de Martín Varsavsky: Hipotecas vs Hijos. Varsavsky argumenta que en España mucha gente opta por no tener hijos para poder pagar la hipoteca, cuando podría hacerlo si decidiese alquilar.

(...) en España las casas se alquilan a un porcentaje muchísimo más bajo sobre lo que valen que en USA, Inglaterra o Argentina, para dar ejemplos. (...) Y si eres dueño tienes que pagar los arreglos, la manutención y algunos impuestos que si alquilas no tienes que pagar.

(...) Y ni hablar de las absurdas leyes de alquiler que hay en España, que son tan a favor del inquilino que pocos alquilan sus casas y este país es el país con más viviendas vacías por habitante del mundo (ahora en vez de cambiar la ley quieren obligar a la gente a que regale sus casas en estas condiciones).

En España, aunque cueste creerlo, no se puede alquilar una vivienda por 6 meses. El gobierno regula exactamente la relación entre inquilino y propietario, cosa que distorsiona enormemente el mercado. (...)

(..) Desde el punto de vista del inquilino esto es genial, más razón para alquilar y no comprar, pero pocos quieren alquilar, ya que curiosamente alquilar está mal visto (...)

Cuando yo llegué a España y vi esta situación decidí alquilar y usar mi dinero para hacer empresas. La única razón para comprarse una casa es que desde el 2000 hasta ahora la vivienda subió muchísimo de valor. Pero los españoles se olvidan que en casi todo los 90 la vivienda no subió de valor y que ahora el precio en términos de años de salario por coste de vivienda España está a niveles totalmente descolocados.

Conclusión, mejor tener hijos y alquilar que ser dueño de una casa y no tenerlos. Además hay otro tema importante, ¿de qué sirve terminar de pagar una hipoteca a 30 años y no tener a quien dejársela?

A juzgar por los comentarios, resulta ser un artículo muy polémico. Supongo que siempre ocurre cuando se toca un dogma de fe.

El caso es que Juanma me hizo un comentario sobre el alquiler en relación a la cuota de la hipoteca, y me puse a hacer números.

Los préstamos hipotecarios son, en el mejor de los casos, a Euribor + 0,29%, eso es ahora mismo algo menos del 4,5%. La cuota anual, incluyendo la amortización del principal, con una hipoteca del 100% sería aproximadamente un 5,6% del valor de la vivienda para un préstamo a 35 años. Normalmente se hace sobre el 80% del valor de tasación, con lo que supondría un 4,5% anual sobre el valor de la vivienda. Y esto implica que ya se ha adelantado el 20% de la vivienda y otro 10% de impuestos y gastos, es decir un 30% del valor de mercado.

A ese 4,5% habría que sumar los costes de propiedad: comunidad, impuestos, derramas… que Varsavsky fija en un 1%, con lo que nos vamos a casi un 5,5%. Y el 1% me parece un número bastante conservador considerando que además de los impuestos, en 35 años a un piso habrá que haberle hecho numerosos arreglos.

Por el otro lado, el dato que toma Varsavsky del alquiler al 3% del valor de la vivienda me parece demasiado alto para los precios de los alquileres en Bilbao, y quizás algo bajo para Madrid y Barcelona. Eligiendo el rango más bajo de precio para la casa y el más alto para el alquiler, con datos reales de Barakaldo, me sale un 2,6%.

Incluso tomando el 3%, hablamos de una diferencia del 2,5% anual sobre el valor de la casa. Con lo que eso de que por lo que sale el alquiler se paga la hipoteca resulta ser una leyenda urbana.

Ahora bien, se suele acudir a otro razonamiento, que el alquiler sube todos los años mientras que la hipoteca no, con lo que en unos años la hipoteca ya es más barata que el alquiler.

La primera parte es cierta siempre que haya inflación, que es ciertamente el escenario más probable, aunque en Japón ya saben lo que es pasar por un periodo deflacionista de 16 años.

La segunda parte, teniendo en cuenta que aproximadamente el 97% de las hipotecas de los últimos años están firmadas a tipos variables, depende de que los tipos de interés no suban. Y curiosamente, cuando la inflación sube también suben los tipos de interés para contener el consumo. Como expliqué en Los riesgos de las hipotecas a muy largo plazo, un 2% de subida de los tipos de interés en una hipoteca a 30 años puede suponer un 25% de subida de la cuota, y un 40% de subida en una hipoteca a 50 años.

Aún así, a largo plazo es muy probable que la hipoteca acabe siendo inferior el alquiler, lo que no se tiene en cuenta es lo que podrían generar en ese tiempo ese 30% del valor de la vivienda que se ha desembolsado y la diferencia mensual que proporciona el alquiler frente a la hipoteca.

Por último, se suele razonar que la vivienda siempre sube, con lo que es una buena inversión. El caso es que, como dice Varsavsky, en España el precio de la vivienda estuvo estancado entre el 92 y el 97, y la inflación hizo que las casas perdiesen valor. Pero, resulta que si las casas suben es aún peor para los propietarios. Es La paradoja del propietario. Si las casas suben, la diferencia entre tu casa y otras mejores también sube, por lo que cambiar a otra casa saldría más caro. Y aunque no pienses en cambiar, la subida implica: mayores impuestos, mayores primas de seguro, mayores dificultades futuras de los hijos para acceder a la vivienda...

En mi opinión, la causa principal de la compra de vivienda frente al alquiler es la nula cultura financiera. La mayoría de la población no hace números, simplemente compra la casa porque tiene grabado a fuego que "alquilar es tirar el dinero" y comprar es una inversión, la mejor forma de ahorrar. Y, de hecho, el entorno familiar suele presionar hacia la compra. Además, se cree que ser propietario es una garantía para que nunca te puedan echar de tu casa y también que puede ser un complemento a la pensión.

El caso es que llega un momento en que los precios hacen que comprar una casa deje de ser una buena forma de ahorrar, y eso hace tiempo que ha pasado en España. Por otro lado, si no llegas a pagar la hipoteca, el problema no es que te echen del piso, es que lo subasten y te quedes sin él, sin el dinero que ya hayas invertido y, con un poco de suerte, con algo de deuda pendiente con el banco. Además, en caso de impago, posiblemente tarde más en echarte un casero que en embargarte un banco.

La que nos viene encima

Leo en El Confidencial: El sector de la construcción acapara ya la tercera parte del empleo creado por la economía.

Según la Contabilidad Nacional, uno de cada tres puestos de trabajo que generó la economía el año pasado corresponden al sector de la construcción.

En estos momentos, y según el INE, 2,65 millones de trabajadores están empleados en la construcción, de un total de 18,73 millones de ocupados.

La inversión en construcción representa ya el 18% del Producto Interior Bruto

Que alguien me cuente cómo se van a poder seguir edificando 800.000 viviendas al año indefinidamente para que toda esta gente siga trabajando.

El alquiler garantizado aumenta la oferta de inmuebles un 40%

En noviembre me enteré por cienladrillos del lanzamiento del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado.

Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (AEADE), Acción Legal y Seguros Das pretenden impulsar definitivamente el mercado de alquiler en España. Para ello presentaron la semana pasada lo que denominan el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG) con el que pretenden que un millón de viviendas que actualmente están vacías salgan al mercado de alquiler en los próximos cinco años.

La idea era ofrecer a los propietarios seguridad jurídica a través del arbitraje -incluyendo junto al contrato de alquiler un convenio arbitral-, un seguro de impago y asesoramiento legal en la redacción del contrato y en un proceso de desahucio.

Hoy leo en Cinco Días que El alquiler garantizado aumenta la oferta de inmuebles un 40%.

Las medidas que se están llevando a cabo desde el ámbito público y privado para dinamizar el mercado de alquiler parecen seguir dando frutos. El número de contratos de arrendamiento que se han realizado con el Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG) desde su lanzamiento, en noviembre de 2006, ascendió a 18.000 hasta finales de enero, lo que representa una cifra un 44% superior a las previsiones iniciales.

(...) el número de propietarios que acuden a las agencias inmobiliarias interesados en alquilar sus inmuebles se ha incrementado un 40% con el programa (...)

'El objetivo es perder el miedo a alquilar'. Éste es uno de los lemas en los que se basa el PFAG. Por un precio medio de 100 euros anuales (...), propietario e inquilino se aseguran el cumplimiento íntegro de todos los contenidos incluidos en el contrato. En caso de conflicto, el propietario deberá hacer un desembolso de unos 600 euros, pero a cambio se garantiza que el proceso no se prolongará más allá de un mes, frente a los dilatados plazos de la justicia ordinaria. Los expertos reclaman la creación de juzgados específicos para arbitraje capaces de agilizar estos litigios.

Si esto sigue funcionando así de bien, quizás el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco dirigido por el señor Madrazo debería replantearse el tema del canon como la mejor forma de sacar viviendas al mercado de alquiler. Como comenté en Ignorar la enfermedad y combatir los síntomas, estoy convencido de que la forma de incentivar el alquiler no es penalizar al propietario por no alquilar, sino ofrecerle seguridad jurídica para hacerlo, y no me refiero a que el Gobierno gestione su piso por él. A día de hoy, el alquiler es una opción muy poco atractiva.

Más ayudas para la vivienda en propiedad

Leo en El Correo que El Gobierno vasco rechaza que los mayores paguen con su piso la plaza en la residencia.

En los tres territorios históricos, las personas mayores que son atendidas en residencias forales porque no se valen por sí mismas no pagan toda la tarifa, sino una parte proporcional que varía según sus ingresos dinerarios (pensiones, etc.). No obstante, los ancianos que son atendidos en Álava y Vizcaya reconocen, además, una deuda por la atención que les han prestado, de manera que, cuando mueren, los deudos tienen que responder con el patrimonio heredado. El piso habitual está incluido entre los bienes que pueden ser vendidos, aunque se establecen excepciones para no dejar en la calle, por ejemplo, a un pariente directo que reside en el inmueble y no tiene adónde ir.

Según fuentes de la consejería de Ezker Batua, consultadas ayer por EL CORREO, el anteproyecto de Ley de Servicios Sociales «va a dejar claro» que la vivienda habitual no se tomará en cuenta en estos casos. Para empezar, no se computará al valorar el patrimonio de una persona dependiente que solicite una plaza en la red pública. Eso es importante porque, de cómo se cuantifique ese patrimonio, depende lo que conocemos como el 'copago'; es decir, la parte del servicio público que sufraga el propio beneficiario.

Curioso que el mismo Departamento de Vivienda que promueve el canon para sacar casas al mercado de alquiler -medida que no comparto como expliqué en Ignorar la enfermedad y combatir los síntomas- quiera dar otro empujón más a la vivienda en propiedad.

Alquiler: Una opción muy poco atractiva

En línea con lo que comentaba en la entrada Ignorar la enfermedad y combatir los síntomas, me encuentro un detallado informe sobre el mercado del alquiler en el número de noviembre de 2004 de la revista Consumer: Una opción muy poco atractiva.

Entre otras cosas se explica que en 1950 la mitad de las viviendas eran en alquiler, que para 1981 sólo eran el 16% y en 2001 el 11%. Que la reflexión mayoritaria entre alquiler y comprar es "El crédito me ata muchos años y me supone más riesgo, pero al cabo del tiempo, tendré una casa en propiedad, mientras que con el alquiler, todo es pagar y pagar, para al final no tener nada".

En resumen, ni el usuario -con las condiciones actuales del mercado- quiere convertirse en inquilino ni el propietario de viviendas desocupadas quiere ponerlas en alquiler. Un escenario nada propicio, evidentemente, para el fomento de la vivienda en régimen de alquiler.

Los motivos que lo explican:

CONSUMER ha investigado por qué la opción del alquiler ha sido tan apabullantemente vencida en España por la 'cultura de la propiedad'. Entre los motivos apuntados por los expertos entrevistados por esta revista y que quizá más se desconocen, destacan la escasa movilidad laboral española y la insuficiente defensa jurídica de los derechos de los propietarios que ponen en alquiler sus viviendas, que prefieren mantenerlas vacías antes que arriesgarse a impagos lentos de tramitar en el juzgado, tanto que entre 1991 y 2001 aumentó un 25% el número de viviendas desocupadas. Además, a estos factores hay que añadir el escaso apoyo de la Administración al alquiler de viviendas (hay mucha más deducción fiscales por compra que por alquiler de vivienda, al contrario de que ocurre en Europa), la coyuntura económica con tipos de interés muy bajos (las cuotas de los préstamos hipotecarios son poco más altos que los alquileres mensuales) y la escasez de vivienda social o protegida de alquiler (lo que obliga incluso a los colectivos con menos recursos a endeudarse por encima de sus posibilidades). (...)

Una de las causas de la escasez y carestía de viviendas en alquiler es la casi inexistente actividad de las distintas Administraciones Públicas a la hora de promover la fórmula del alquiler. De las viviendas disponibles en España, tan sólo un 11,4% se ofrecen en alquiler, mientras que en Alemania, Holanda, Dinamarca y Francia viviendas destinadas al alquiler representan el 40% del total e incluso más.

Las políticas que en materia de vivienda llevan a cabo las administraciones públicas españolas desde hace décadas no promueven, precisamente, el alquiler. Algunas de esas medidas son las que siguen:

1. Demasiados incentivos fiscales a la compra de vivienda. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los países de la UE, en el nuestro el alquiler de un piso carece de incentivos fiscales. (...)

2. Apenas hay vivienda de alquiler social: nuestro país se sitúa a la cola de la UE en el número de viviendas de alquiler social, o lo que es lo mismo, con ayudas públicas para abaratar la cuota a pagar. Sólo el 2% del total del parque de viviendas se engloba en España dentro de esta categoría, frente a la media del 18% de la UE. (...)

3. Insuficiente defensa jurídica para los propietarios que podrían poner en alquiler sus viviendas. La protección jurídica y legal para los propietarios de la viviendas en alquiler es una de las principales tareas a abordar por parte de las diferentes administraciones. Pese a que, según los expertos consultados por CONSUMER, hay una gran demanda de vivienda en alquiler los propietarios de inmuebles con posibilidad de ser alquilados se muestran reticentes y las mantienen fuera del mercado, para evitar problemas como impagos o retrasos en el cobro de la renta, destrozos en la vivienda, etc. que resultan lentos y complicados de resolver en los tribunales. Históricamente, las normativas legales sobre alquileres han favorecido al inquilino frente al arrendador, que veía, por ejemplo, que el tiempo transcurría sin que los impagos le fueran abonados. Con la introducción de varias reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civil en 2003, se intentó hacer más efectivo el procedimiento de desahucio para luchar contra la morosidad e incentivar así el mercado de alquiler, pero los resultados de estas disposiciones han sido limitados: un desahucio tarda un promedio de un año en hacerse efectivo. Todo esto ha motivado que haya más de 3 millones de viviendas desocupadas, nada menos que un 22% del total. Y si el propietario supera las reticencias a alquilar su vivienda, a menudo y -a modo de defensa ante contingencias adversas- lo hace solicitando más de un mes de fianza o incluso un aval bancario por seis o doce meses de renta.

Ignorar la enfermedad y combatir los síntomas

Hace ya unos días que venía intercambiando comentarios con Fernando y con Pablo sobre la "genial" idea de solucionar el "problema de la vivienda vacía" con una subida del IBI. Con Fernando intercambié comentario en su entrada: Vivienda e impuestos. Izquierda y derecha y con Pablo en la entrada de cienladrillos: Propuesta para subir el IBI para pisos vacíos en Euskadi.

Hoy he leído en El Correo que El Gobierno vasco pretende gravar los pisos vacíos con nueve euros diarios. Como la propuesta de subir el IBI se había quedado parada en las diputaciones, al departamento de Madrazo se le ha ocurrido cambiarlo por un canon autonómico. Pablo ya lo ha comentado defendiendo la medida en Leña a la especulación con la vivienda, así que ahora me toca a mí explicar por qué considero que es una medida populista de efectividad nula, que se centra en los síntomas y no ataca el problema de fondo: alquilar no compensa.

El Departamento de Vivienda dice que el canon es para que a los propietarios les salga más rentable poner los pisos vacíos en alquiler. Y de paso, captar residencias para el programa Bizigune. Un programa por el que el Gobierno Vasco alquila un piso al propietario y lo realquila para alquiler social.

¿Cómo se pondrá en práctica? Haciendo una declaración oficial de piso vacío para las viviendas donde no figure ninguna persona empadronada sin causa justificada.

¿Todo fantástico y maravilloso no? ¿Que propietario especulador sin corazón, enfrentado a pagar 3.285€ el primer año que la vivienda esté vacía, 4.380€ el segundo y 5.475€ el tercero y sucesivos, no va a salir corriendo a vender o a alquilar la vivienda?

Sólo hay un problema y una mentira. El problema es que los propietarios de pisos no son tontos y empadronarán a alguien en el piso. Y la mentira, que seguramente la mayoría de los pisos vacíos no son de especuladores que estén esperando a beneficiarse de la revalorización. Los especuladores compran viviendas en construcción y las venden antes de escriturar, no se quedan con la casa de la abuela vacía 10 años para que la use el nieto.

Por supuesto, el departamento de vivienda ya ha tenido en cuenta el problema de los empadronamientos y «también podría abrirse un procedimiento sólo con que existan «indicios» de que el piso está realmente desocupado».

¿Y cómo se hará eso? Inspeccionando los consumos de luz, agua y gas. Confirmando la dirección donde el empadronado recibe su correo habitual, desde dónde llama o se conecta a Internet, la dirección que dé para el DNI... y, por supuesto, con los testimonios del vecindario o de inspectores oficiales.

Perfecto, ya tenemos montado un departamento destinado a perseguir a las personas que tienen la vivienda vacía. La justificación es que la tienen vacía porque les da la gana, si tienen miedo a que los inquilinos no paguen y no les puedan echar, o a que les destrocen el piso, tienen la posibilidad de alquilar a Bizigune. Así que el interés del departamento parece ser que todo el alquiler de la comunidad autónoma pase a estar gestionado por Bizigune. Ya tenemos la solución para el problema del alquiler, el gobierno gestionará todo el parque de viviendas de alquiler. Gestionar también las segundas residencias y las viviendas en propiedad parece que lo dejan para más adelante.

«Según el borrador de la Ley de Vivienda, el canon lo cobrarán los ayuntamientos. El dinero obtenido se repartirá al 50% entre el Gobierno vasco y los municipios, pero antes de hacer las cuentas, los consistorios descontarán los gastos que generen el registro de pisos vacíos y la gestión del impuesto.» Y, suponiendo que quede algo. «El dinero restante sólo podrá destinarse a políticas de vivienda, bien autonómicas, bien municipales.»

Ahora bien, resulta que en Europa el mercado del alquiler no está intervenido por el Estado y funciona. ¿Qué es lo que hacemos distinto? De hecho, hace cuarenta años, en España la mitad de la población vivía de alquiler. ¡Que cosas!

El caso es que en los 60 se aprobó una nueva ley del alquiler que daba infinitos privilegios a los inquilinos: no se les podía desalojar nunca, sólo se podía subir el alquiler marginalmente, podía dejar el contrato de alquiler en herencia... De hecho, seguro que muchos conocéis casos de gente de unos 70 u 80 años que viven en el centro de alguna ciudad pagando menos de 30€ de alquiler mensual. Y que están pensando cómo dejar el piso en herencia al hijo pagando lo mismo.

Hasta aquella época, había familias que se dedicaban a construir casas para alquilar. Con el cambio legal, estas familias se encontraron con que no era rentable alquilar en esas nuevas condiciones y, en menos de una década, la mayoría ya había vendido todas las casas que les fue posible. Así desapareció el mercado de alquiler es España.

Por supuesto, hubo dos grandes beneficiados: los inquilinos que se pudieron agarrar a estas condiciones, y los que compraron casa aprovechando el exceso de oferta. Los grandes damnificados fueron por un lado los antiguos propietarios y, por otro, los nuevos inquilinos. Sí, sí, los nuevos inquilinos. Gracias a la nueva ley, se encontraron con mil problemas para encontrar una vivienda en alquiler.

Durante las décadas siguientes, la ausencia de un mercado de alquiler nos convirtió en un país de propietarios forzosos. Con tipos de interés a tipo fijo -aunque fueran al 18%- e hipotecas a 10 años, las casas se pagaban sin darse cuenta. El primer año podía representar el 40% de los ingresos de la familia -como ahora- pero como las cuotas eran fijas y la inflación galopante, para el cuarto año ya no llegaban a representar ni el 20% de los ingresos.

En estas estupendas condiciones para comprar ¿a quién se le podía ocurrir alquilar? Supongo que al que no podía o no tenía intención de pagar.

En el año 85 se hizo un tímida reforma del la ley que regula los alquileres. Esta reforma mejoraba algunos aspectos para los alquileres firmados desde entonces: se podría subir el IPC a los alquileres y el dueño tendría la posibilidad de no renovar el contrato a los cinco años. Claro que no se metía mano a uno de los problemas más graves: el inquilino moroso.

Seguro que habéis oído más de una vez a alguien que ha cometido la imprudencia de alquilar una casa y se ha encontrado con un inquilino que no paga y al que no hay forma de echar. La justicia es tan lenta y tan favorable al inquilino, que muchos propietarios acaban pagando a los inquilinos morosos para que se vayan. Pero claro, esto no sólo es un problema para los propietarios, también lo es para los inquilinos que tienen intención de pagar. Los pocos que se deciden a alquilar, lo hacen intentando cubrirse las espaldas con medidas no siempre legales -como los avales bancarios por un año de alquiler-.

Con esta estupenda situación, desde los años 60 se grabaron dos mensajes a fuego en el subconsciente colectivo: 1º vivir de alquiler es tirar dinero y 2º si alquilas, no te pagan, no les puedes echar y además te destrozan la casa.

A finales de los 90 llegó un cambio importantísimo en los bancos, cambiaron las hipotecas a tipo fijo por hipotecas a tipo variable. Esto trasladaba el riesgo de una subida de tipos a los que se hipotecaban pero, como los tipos seguían bajando, también bajaban sus cuotas. ¡Genial! Mejor todavía que en la época de sus padres.

Después, los bancos empezaron a alargar los plazos desde 10 años hasta 20, 30, 40 e incluso 50 años. Con tipos bajos, y bajando, estos cambios eran un estupendo caramelo para los que se querían hipotecar. ¡Cuanto mejor comprar que alquilar! ¡Si no compras eres tonto! ¡Y, además, te puedes desgravar la compra en la declaración de la renta!

El problema es que se llegó a un mínimo histórico con los tipos de interés al 2%, y de ahí -ya no había forma de seguir bajando- empezaron a subir. Y entonces, muchos se percataron de lo que pasa con la cuota de una hipoteca a 30 ó 40 años cuando suben los tipos: que sube, y sube mucho. Y la inflación ya no es capaz de compensar esa subida. Lo curioso es que casi ninguno sabía muy bien las consecuencias de lo que había firmado al hipotecarse.

Por supuesto, incluso en este escenario de tipos subiendo, la frase mágica seguía siendo "vivir de alquiler es tirar dinero". Ahora la justificación era que la cuota mensual de la hipoteca es menor que el alquiler, algo que quizás se dé en ciudades como Madrid, donde hay mucho mercado de alquiler por la gran cantidad de gente de paso que hay, pero que es completamente falso en un sitio como Bilbao. Para que las cuentas salgan se hacen ejercicios curiosos como comparar la cuota mensual de la hipoteca sobre el 70% del valor de la vivienda, con el alquiler de un piso amueblado, y sin contar ninguno de los gastos que supone la vivienda en propiedad.

Así que aquí estamos, con una población convencida de que "alquiler es tirar el dinero" y de que "si alquilas te destrozan el piso". ¿Cómo lo solucionamos? ¡Ignorando la enfermedad y combatiendo los síntomas! ¡Montando una entidad pública que se encargue del alquiler y cobrando a los que tienen un piso vacío y no dejan que lo gestione esta entidad!

¿Para qué modificar las leyes que causaron el problema? ¿Para qué tomar medidas que permitan que el mercado del alquiler pueda funcionar solo? ¿Para qué explicar a la población el funcionamiento de las hipotecas a tipo variable? ¿Para qué informar de los costes de las viviendas en propiedad? Cuanto mejor contribuir a la subida de la vivienda con el suelo y las desgravaciones y, después, crear un cuerpo de inspectores que persigan viviendas vacías y otro que se dedique a gestionar su alquiler. ¿No es el deseo del 50% de los universitarios ser funcionario? Hagámosles a todos funcionarios.

Y luego, invirtamos en Parques Tecnológicos, en subvencionar la creación de empresas y en dar asignaturas sobre la importancia de emprender, en explicar la importancia de reducir los desplazamientos en coche y de la conservación medioambiental... Porque, aunque no se diga, la vivienda en propiedad ha tenido una serie de efectos laterales en todos estos aspectos.

El primero, la nula movilidad. Estamos tan atados a nuestras hipotecas que no podemos aprovechar ninguna oportunidad laboral que nos lleve a otra provincia u otro país. Otro efecto, asociado a un vida laboral en la que se cambia varias veces de empleo, son los largos desplazamientos hasta el centro de trabajo. Y otro más, la disminución del número de emprendedores. ¿Quién emprende con una hipoteca a las espaldas?

Lo bueno de las soluciones de nuestros políticos es que algún día conseguirán cargarse del todo el país y quizás entonces a los ciudadanos nos dé por hacer algo.

Dos pisos para vivir y uno para especular

Leo en Hontza: Sí, necesitamos construir aún más viviendas. Pablo explica que a pesar de la increíble construcción de viviendas de los últimos años aún hacen falta más. La justificación es que en el País Vasco la creación neta de nuevos hogares ha sido superior a la construcción de nuevas viviendas.

La relación es aún peor en Madrid y Baleares, mientras que en Asturias y en Castilla León se han edificado casi 3 viviendas por cada nuevo hogar, y en otras comunidades como Extremadura, Cantabria o Andalucía están por encima del doble de viviendas por cada nuevo hogar.

Pero si nos fijamos en el conjunto del país tenemos esto:

Según la información aportada por la EPA (Encuesta de Población Activa), en España se han creado, entre 1999 y 2005, un total de 2.733.500 nuevos hogares, con un crecimiento total de la población del 9,7% (en estos momentos ya rebasamos los 44 millones de habitantes)

Por otro lado, según los datos del Ministerio de Vivienda, en este mismo periodo se han edificado en España 4.130.000 viviendas, lo que representa 1,5 viviendas por cada nuevo hogar con necesidad de residencia.

Es decir, sólo dos de cada tres viviendas nuevas son para vivir. El otro tercio es para segundas residencias y especulación. ¿Cuánto habrá de cada? No lo sé, pero si restamos a las 4.130.000 viviendas construidas las 2.733.500 ocupadas por nuevos hogares, tenemos un mínimo de 1.396.500 viviendas en las que no vive nadie de forma permanente, y que podrían salir al mercado si los dueños necesitasen liquidez o encontrasen una inversión mejor.

En esta cuenta faltan todas las viviendas en esta situación construidas antes de 1999. El mismo Pablo nos da un dato interesante para calcularlas: según los datos del Gobierno Vasco, en la CAV habría unas 25.000 viviendas que no están ocupadas y que están en condiciones de ser habitadas. La CAV (Comunidad Autónoma Vasca) representa alrededor el 4,8% de los habitantes de España, así que una extrapolación nos daría unas 520.000 viviendas en la misma situación en todo el país. Seguramente no sea un dato correcto, pero creo que como aproximación valdrá.

Si la vivienda se empieza a enfriar y los especuladores quieren hacer caja, que me cuenten como va a absorber el mercado esa cantidad de viviendas sin que caiga el precio. Por supuesto, la distribución geográfica es muy variada y el efecto será muy diferente en unas zonas y otras, pero me parece que los que hayan hecho caja a tiempo van a encontrar unas oportunidades estupendas.

Vivienda, alquileres y burbujas

A través de la entrada El precio de la vivienda podría caer, o no? en Finanzzas, he llegado a tres entradas en GurusBlog que me han parecido especialmente interesantes.

La primera es Comprar o alquilar una Vivienda, de marzo de 2005. En ella se analiza el artículo Still want to buy? en el Economist.com. En este artículo se analizaba la evolución del precio de las viviendas y los alquileres entre 1997 y 2004 en varios países.

España, era el tercer país en el que mayor había sido la subida en ese periodo y en 2004, el ratio precio de compra/alquiler estaba un 40% por encima de la media entre 1975 y 2000. Comprar suponía pagar un 40% más veces el alquiler, que históricamente.

En el propio artículo explican que parte de esta subida se debe a los menores tipos de interés. Desde un punto de vista empresarial, compraré una casa a un precio tal que pueda obtener por el alquiler una rentabilizar superior a la que me ofrecería un activo sin riesgo (las letras del Tesoro).

Sin embargo, con estos diferenciales, deja de ser rentable comprar para alquiler, y los que lo hacen, cuentan con la revalorización del inmueble para ganar dinero. Comentan el caso de Sydney, en el que se compara la situación con la de la burbuja punto com, en la que no se compraba por el dividiendo (alquiler), si no por la revalorización futura de las acciones (precio de la vivienda).

La segunda entrada es Shangai, pinchando la burbuja inmobiliaria, de enero de 2006. Se comenta la brusca caída del mercado inmobiliario en Shangai, estimada en un 33% en 8 meses, al desaparecer los que las compraban como inversión.

Entre los detonantes de la caída de los precios se apunta a una ligera subida de los tipos de interés del 5,0% al 5,5%, así como algunos nuevos impuestos introducidos por el Gobierno y la costrucción frenética de casi un millón de nuevas viviendas. Queda pendiente de ver como puede afectar el estallido de la burbuja al sector financiero, donde un 76% de los préstamos que concedió en Shangai eran hipotecarios.

La última entrada es Caídas del precio de la vivienda en Sydney, de este mismo mes. Curiosamente, Sydney era uno de los casos que se analizaban en el artículo que se comentaba en la primera entrada. También se comentaba que en Australia, en conjunto, la vivienda había subido un 113% entre 1997 y 2004, frente al 131% que había subido en España.

Parece que en los últimos años, la principal afición de los Australianos al igual que los españoles ha sido la inversión en ladrillo. Ahora, según publica el Sydney Morning Herald, con la subida de tipos de interés, los precios de las viviendas en algunos suburbios de Sydney están sufriendo caídas cercanas al 10% en sus precios, aunque hay casos concretos más sangrantes con caídas cercanas el 40%.

A la subida de los tipos de interés, se une la subida del coste de la vida. Ambos factores dificultan el pago de la hipoteca a los que compraron, y la compra a los que no lo hicieron. Más oferta, y menos demanda.

La solución para agravar el problema

Nuestros amantísimos políticos, siguen preocupándose por nosotros. A través de Romanza he llegado a esta noticia en El Confidencial: CiU pide ampliar sin coste el plazo de las hipotecas y extenderlas al consumo.

CiU presentará en el próximo periodo de sesiones una batería de propuestas para paliar los efectos de las subidas de tipos de interés en el consumo familiar, como que los usuarios puedan ampliar sin coste los plazos de amortización de sus hipotecas o extender las condiciones de éstas a los créditos al consumo.

El objetivo es que las subidas del precio del dinero que se avecinan no mermen el consumo de las familias, uno de los motores de la economía española, dijo a Efe el portavoz de Economía del grupo parlamentario de CiU, Josep Sánchez Llibre, que avanzó que también plantearán "un plan de choque" para controlar la inflación, en su opinión, la gran asignatura pendiente del Gobierno.

(...) "Los tipos de interés no afectan a la actividad industrial, donde hay margen suficiente para poder absorber incrementos, pero si que pueden afectar muy negativamente al consumo familiar, dado el alto índice de endeudamiento que presentan sus economías, principalmente por la vivienda", aseveró Sánchez Llibre.

La solución parece perfecta, conseguimos que los bancos amplíen las hipotecas a 40, 50 ó más años, y metemos en el lote todas las deudas de consumo: coche, televisor, vacaciones... En resumen, una reunificación de deudas sin intermediarios ni comisiones. Esto permite que las familias no tengan que pagar más todos los meses si sube el Euribor, y que mantengan su nivel de consumo, para que la economía no frene. ¿Genial no?

No tanto. En realidad, no resuelve el problema de la deuda de las familias, sólo lo alarga en el tiempo y, lo que es mucho más grave, incentiva un mayor endeudamiento para mantener el consumo. El mensaje es: "si estás ahogado, reunifica para pagar menos todos los meses y no te prives de nada, sigue consumiendo".

La mala noticia es que quien se endeudó hasta el límite de sus posibilidades, seguramente volverá a hacerlo al tener más renta mensual disponible. Y con cada nueva reunificación que haga, su margen de maniobra se irá reduciendo. Por otra parte, el endeudamiento a muy largo plazo es mucho más sensible a la variación de tipos de interés, por lo que aumentos futuros tendrían un impacto mucho mayor en las cuotas mensuales.

Incentivar el endeudamiento para mantener el consumo me parece una medida populista que puede tener tremendas consecuencias futuras para la economía de las familias. Cuando se tienen problemas financieros, aumentar el endeudamiento sólo contribuye a agravarlos.

"Si estás en un agujero, deja de cavar." Proverbio inglés.

Sobre empleo e hipotecas

A través de Romanza he encontrado dos artículos que me han parecido muy interesantes. El primero es Por qué crea España tanto empleo de Raquel Pascual en Cinco Días. En él se enumeran distintos factores que han influido y se explica cómo lo ha hecho cada uno. Ésta es la lista de factores:

1. Preparativos para llegar al euro.
2. Llegada de inmigrantes.
3. Salarios del país de origen.
4. Crecimiento del PIB.
5. Tipos de interés bajos.
6. Boom inmobiliario.
7. Precios bajo control.
8. Moderación salarial.
9. Ayudas al empleo y al despido.
10. Auge de los servicios.

Además de estos factores, destaca «el valor intangible del diálogo y la paz social». También es muy interesante el análisis que hace sobre el reparto de ese empleo geográfica y sectorialmente:

(...) Así, sólo las comunidades de Andalucía (con 1,21 millones de nuevos empleos), Madrid (1,20 millones) y Cataluña (1,15 millones) ha generado la mitad de los nuevos empleos creados en toda España entre 1996 y 2006.

Aunque en términos porcentuales, donde más ha crecido la ocupación en estos diez años es en la cuenca mediterránea y en las islas. (...)

Uno de cada dos nuevos puestos de trabajo se generaron en la construcción, la hostelería, el comercio o las empresas de servicios, la mayoría de ellas relacionadas con la actividad inmobiliaria.

Llama la atención lo ocurrido en estos diez años con el empleo industrial: entre 1996 y 2001 este sector creó 630.000 empleos, pero en los últimos cinco años, la ocupación en la industria se ha frenado en seco e incluso lleva casi tres años destruyendo empleo. Con ello, el saldo neto de los últimos cinco años es que la industria ha creado sólo 85.000 nuevos puestos de trabajo.

El otro artículo es El coste creciente de las hipotecas de Manuel Pérez Montinel, Catedrático de Economía Urbana de la Universidad Politécnica de Valencia, en el periódico Levante. En él se analizan las implicaciones del coste creciente de las hipotecas en la economía.

(...) Para muchas personas y familias que tienen y deben una hipoteca, esta subida es una mala noticia, muy mala. Como sus ingresos no van a aumentar, al menos a corto plazo, para pagar la nueva cuota de la hipoteca se verán obligados a echar mano de sus ahorros -si los tienen- o a gastar menos en otras cosas. (...)

(...) Como el número de ciudadanos que están actualmente hipotecados es elevado -se cuentan por millones-, el efecto agregado será grande. Ignoro lo que dejarán de comprar los cientos de miles de afectados por esta subida de los tipos de interés. Insisto, lo que dejen de comprar los ciudadanos hipotecados, se dejará de vender por parte de los comercios y servicios.

Otro efecto secundario será una creciente presión para incrementar los ingresos, para aumentar los salarios y sueldos. Los argumentos para estas demandas de aumentos salariales es el menos oportuno para la economía en su conjunto. La gente que tiene una hipoteca, necesita ganar más para seguir viviendo igual, sin aportar nada a la eficacia del proceso productivo. Las empresas difícilmente estarán dispuestas a incrementar los salarios si no reciben algo a cambio: más dedicación, más rendimiento, más productividad. Por otra parte, las empresas -algunas empresas- se verán afectadas por el estancamiento o reducción de la demanda de los bienes que producen, lo que hace improbable que puedan incrementar los sueldos y salariales de sus empleados: bastante harán si mantienen el empleo.

Finalmente, quienes no están hipotecados y tenían pensado comprar un piso, un apartamento o un chalé, se lo pensarán dos veces antes de tomar una decisión. Aunque los precios de estos bienes se mantengan, van a tener que pagar más a causa del mayor coste del dinero. Lo cual no es una buena noticia par los promotores de viviendas y de toda clase de inmuebles.

¿Quién tiene la culpa del precio de la vivienda?

Hace unos años, con los préstamos a plazos mucho más cortos, algunos empezaron a preferir hipotecas a tipo variable en vez de a tipo fijo porque los tipos estaban bajando. A los bancos les venía bien porque eliminaban el riesgo que les supone un tipo fijo -con un tipo variable siempre ganan su diferencial, con uno fijo podrían llegar a perder-. Todos contentos.

Así que empezaron a llegar al banco las jóvenes parejas, que querían una casa estupenda para toda la vida. Y para saber a qué casa podían aspirar, preguntaban al banco cuánto podían pedir prestado con su sueldo. Si podemos pagar 700€ al mes, ¿cuánto me dais? 127.000€ a 20 años. Pero máximo, el 80% del valor de la casa. Así que, contando con el 20% en cuenta vivienda o con ayuda de los padres, se podían meter en una casa de 160.000€.

Entonces empezaban a buscar casa, y veían que todas las nuevas costaban 200.000€ o más, así que iban a mirar las vivienda de segunda mano. Algún propietario había pensando que, si podía vender su casa por 120.000€, entonces podría cancelar su hipoteca y meterse en una casa nueva de 200.000€. Todo solucionado. La joven pareja pedía los 127.000€ para comprar el piso, y con sus ahorros compraba los muebles y el coche nuevo, el anterior dueño compraba su piso nuevo, el constructor y el promotor conseguían su beneficio, el banco conseguía dos hipotecas a 20 años, y todos contentos.

Pero, tan fácil se vendían las casas de 200.000€ que los constructores y promotores pensaron que podrían ganar más. Y los ayuntamientos decidieron que era una buena forma de financiarse. Así que los ayuntamientos pidieron más a los constructores y promotores por el suelo y, además, les pidieron hacer un parque por cada promoción. Sin problema, se subía el precio de las casas, y todo cubierto.

Ahora, los propietarios que querían una casa nueva, ya no llegaban con 200.000€, necesitaban 300.000€. Pero el banco vino a ofrecerles la solución, si se endeudaban a 30 años, y no a 20, les prestaría 170.000€. Para poder cubrir su hipoteca pendiente y comprar la nueva casa, tenían que vender la antigua por 170.000€. Entonces el banco también ofrecía la misma solución a la joven pareja, si se endeudaban a 30 años, les prestaría 170.000€, y con su ahorros y ayuda de sus padres, se podrían meter en esa casa de segunda mano de 210.000€. Y lo hacían. La joven pareja pedía los 170.000€ para comprar el piso, y con sus ahorros compraba los muebles y el coche nuevo, los antiguos propietarios compraban casa nueva, el ayuntamiento conseguía su parque, el constructor y el promotor su beneficio, el banco sus dos hipotecas a 30 años, y todos contentos.

Pero, tan fácil se vendían las casas de 300.000€ que los constructores y promotores pensaron que podrían ganar más. Y los ayuntamientos decidieron que era una buena forma de financiarse. Así que los ayuntamientos pidieron todavía más a los constructores y promotores por el suelo y, además, les pidieron hacer dos parques por cada promoción. Sin problema, se subía el precio de las casas, y todo cubierto.

Ahora, los propietarios que querían una casa nueva, ya no llegaban con 300.000€, necesitaban 400.000€. Pero el banco vino a ofrecerles la solución, si se endeudaban a 40 años, y no a 30, podrían tener 197.000€. Para poder cubrir su hipoteca pendiente y comprar la nueva casa, tenían que vender la antigua por 220.000€. Entonces el banco también ofrecía la misma solución a la joven pareja, si se endeudaban a 40 años, tendrían acceso a 197.000€, y con su ahorros y ayuda de sus padres, se podrían meter en esa casa de segunda mano de 250.000€. Y lo hacían. La joven pareja pedía los 197.000€ para comprar el piso, y con sus ahorros compraba los muebles y el coche nuevo, los antiguos propietarios compraban casa nueva, el ayuntamiento conseguía sus dos parques, el constructor y el promotor su beneficio, el banco sus dos hipotecas a 30 años, y todos contentos.

Y estando todos tan contentos, llegó el BCE, un señor muy malo que subió los tipos de interés 2 puntos en dos años pensando en las economías europeas importantes: Francia, Alemania e Italia -Reino Unido va por libre-. Y los que tenían la hipoteca a 20 años, en vez de pagar 700€ tuvieron que pagar 828€; y los que la tenían a 30, 885€; y los que la tenían a 40, 935€.

Y muchos tenían que quitar de otros gastos, y la economía empezó a ir mal, y las empresas despidieron gente, y algunos ya no podían pagar la hipoteca, y el banco subastaba sus casas... y todos le echaban la culpa al Estado, y a los constructores, y a las promotoras, y a los ayuntamientos, y a los especuladores... pero ni uno pensó, que si hubieran hecho cuentas antes de meterse, igual se habían percatado de que endeudarse a tipo variable a 30 ó 40 años era muy arriesgado.

Todo esto me ha venido a la cabeza a cuenta de la entrada anterior: ¿A quién le echamos la culpa?. Como sociedad consideramos que en la subida del precio de la vivienda somos las víctimas indefensas de los especuladores, los constructores, las promotoras, los políticos corruptos y quién sabe quién más. Nosotros somos víctimas y el Estado debería solucionar el problema, nosotros no podemos hacer nada y no somos para nada responsables de la situación actual.

Sin embargo, considero que, sin quitar ninguna responsabilidad a todos los actores antes mencionados, la inexistente cultura financiera y el nulo interés en adquirirla de los compradores han sido tan responsables como todos los demás factores.

Hipotecas a tipo variable pese a la subida

A través de Romanza me enteré de que Adicae recomienda las hipotecas a tipo variable pese a la subida.

Me da la impresión de que el periodísta que lo escribió se quedó con un titular estupendo, pero no con la explicación completa.

El presidente de Adicae, Manuel Pardos, pidió hoy a los consumidores que no cambien sus hipotecas a un interés de tipo fijo pese a la subida del precio del dinero, porque eso supondría 'encarecerse la hipoteca uno mismo'.

Está claro que al pasar de un tipo variable a uno fijo siempre subirá la cuota. Por un lado, el tipo fijo siempre será más alto que el variable en un momento dado (es el precio que cobra el banco por asumir el riesgo de una subida mayor) y, por otro lado, la duración de la hipoteca será menor (ningún banco se arriesgará a una hipoteca de tipo fijo a 35 ó 40 años).

Sin embargo, si los tipos van a seguir subiendo, pasar a un tipo fijo es una forma de asegurar que no vas a tener problemas para pagar tu hipoteca en el futuro. Entonces, ¿por qué recomienda no pasarse a tipos fijos?

Pardos afirmó en declaraciones a Europa Press que la subida de tipos pone en peligro a un gran número de familias que 'han ajustado sus hipotecas al máximo de lo que podían pagar', y acusó a las entidades bancarias de mantener una 'política agresiva' de concesión de créditos mediante todo tipo de facilidades.

Si ya estás al límite de lo que puedes pagar, cambiar a una hipoteca a tipo fijo sólo va a acabar de hundirte.

Ya que lo normal es tener más deudas que la hipoteca, lo que puedes hacer es: analizar tus gastos y recortar aquellos que sean prescindibles. Con lo que ahorres al mes, deberías ir liquidando todos los préstamos a corto plazo que tengas y que también pagas todos los meses. Siempre hay que empezar por aquellos que tienen unos tipos de interés más altos: tarjetas de crédito, créditos de consumo, préstamo del coche...

Si no te llega ni para hacer eso, puedes pedir una ampliación de tu hipoteca en tu propio banco, o pedir una segunda hipoteca. Con ese dinero podrías cancelar algunas de tus deudas a corto plazo. Empezando siempre por aquellas con tipos de interés más altos. Ten en cuenta que la deuda no se está reduciendo, sólo se alarga en el tiempo, así que no te imagines que es una solución milagrosa.

Si tu banco no te concede la ampliación de la hipoteca, tienes dos soluciones: vender la casa e irte una más barata -o irte de alquiler-, o ir a un intermediario financiero para reunificar (o refinanciar) tu deuda. Esta última consiste en juntar todos tus créditos en uno solo vinculado a tu casa, estarás convirtiendo toda tu deuda a corto plazo en deuda a muy largo plazo, eso te permitirá respirar, pero como en el caso de la ampliación de la hipoteca, no elimina tus deudas, sólo las atrasa en el tiempo. Además, puede tener un coste bastante elevado, tanto en las comisiones de cancelación de los préstamos como en los honorarios del intermediario.

En cualquier caso, no intentes solucionar tus problemas financieros endeudándote más. Recuerda que el primer paso para salir de un agujero, es dejar de cavar.

En este sentido, el presidente de Adicae exigió al Gobierno que procese una ley contra el sobre endeudamiento de las familias, y pidió a los usuarios, que aún no han accedido a una vivienda, que no sigan comprando pisos a cualquier precio.

Me temo que ya es tarde para evitar el sobreendeudamiento, después de multiplicarse por 3 desde 1998, se ha alcanzado un Nuevo récord histórico de la deuda de las familias: 700.000 millones, el 80% del PIB.

Sin embargo, coincido plenamente en que los que todavía no se han metido a comprar vivienda, deberían hacer unos cuantos números antes de comprar, y si optan por un tipo variable, deberían tener muy claro cuales serían las cuotas a las que tendrían que hacer frente si los tipos de interés subiesen un par de puntos más en los próximos años. En los 30 años o más de duración de una hipoteca, los tipos de interés pueden cambiar mucho, y no siempre para bien.

Las hipotecas, más caras

Leo en Romanza Las hipotecas, más caras, transcripción del artículo del mismo título de Pedro Alcudia -profesor de Economía en la Universidad de Córdoba- publicado hoy en Diario Córdoba.

Me ha parecido que explica de forma muy sencilla cómo funcionan los tipos de interés, su relación con al inflación y el difícil equilibrio entre ambos. Una lectura realmente recomendable.

El tipo de interés es el precio del dinero. Esta simple definición permite razonar de manera que si el tipo de interés sube, es que el precio del dinero ha subido, por lo que el dinero es más caro y es más difícil de comprar, por ejemplo pedir hipotecas o devolver las hipotecas que ya se tienen.

Una subida general de los precios es conocida como inflación. La subida de los precios, cuando es importante o significativa, no es deseada porque altera las mediciones de las cosas, va a influir en la distribución de los ingresos de los distintos grupos de personas y afecta a la toma de decisiones de inversión y ahorro y consumo.

Una vez que admitimos que hay inflación y que los precios señalan el valor de las cosas, si se encarece el precio del dinero, subida del tipo de interés, parece que se ha encontrado la solución, productos más caros, menos demanda y sus precios bajan. El problema es que cuando un equilibrio se altera hay ganadores y perdedores. Dinero más caro significa que gana más quien más tenga y el que necesite ese producto tiene que pagarlo más caro.

La solución más realista para las familias ante la continua, aunque lenta subida de sus hipotecas, sería sacrificar a corto plazo consumo y con ese ahorro amortizar parte de la hipoteca, disminuyendo las cuotas. El mismo efecto de rebajar las cuotas sería la ampliación del tiempo de la hipoteca.

Spain is different

Esta mañana he desayunado con esta noticia en El Correo: La banca alerta sobre los riesgos de la avalancha de hipotecas a tipo variable.

En los diez últimos años, el mercado hipotecario español ha perdido de forma paulatina algunas de las características esenciales de un sistema de financiación a muy largo plazo. El pasado ejercicio, el 53% del crédito destinado a la vivienda en Europa correspondió a las diversas modalidades existentes de tipo fijo. Esa fórmula está en trance de desaparición en España, donde sólo alcanzó el 0,62%; el 7% si se suman los préstamos mixtos. El 98,25% de las deudas para financiar pisos están vinculadas a intereses variables, que se revisan cada seis meses o un año, frente al 33% del conjunto de la UE, según el Banco Central Europeo (BCE).

[Gregorio] Mayayo [presidente de la Asociación Hipotecaria Española] urgió al Gobierno a emprender la prometida reforma hipotecaria, que fomentará la contratación de préstamos a tipo fijo o mixto -menos sensibles a los repuntes del precio oficial del dinero- y el trasvase de las hipotecas variables a esos productos, según adelantó el vicepresidente Pedro Solbes.

Esto es lo que se obtiene en este país de pandereta cuando juntamos una población con una tremenda incultura financiera -y encantada de seguir así- con unos políticos demasiado ocupados en sus rencillas como para meter mano a tiempo a un problema que se venía venir hace años. ¿Cómo es posible que no se hayan alarmado en algún punto entre casi todas las hipotecas a tipo fijo y el 100% a interés variable? Claro, estaban haciendo cosas mucho más importantes, como discutir sobre el estatut, con el resultado que magníficamente expuso Toño en La Fragua: