El blog de Jaizki

17 abril 2007

El pocero de Fuenlabrada y el alquiler social

Hace tiempo que, debatiendo con Pablo y Fernando, abogaba por la eliminación de la VPO y la vivienda de alquiler social, y ambos me decían que ellos también apostaban por esta solución pero que no era económicamente viable. El caso es que después de leer todo lo que se ha publicado sobre el famoso Pocero de Fuenlabrada, me ha dado por hacer números.

José Moreno, que así se llama, ha estado vendiendo viviendas a coste hasta cinco veces más baratas que las de alrededor. Por ejemplo, una vivienda de 3 habitaciones con garaje, trastero y pista deportiva y piscina comunitarias por 84.000€ IVA incluido.

¿El secreto? El suelo lo ha puesto el ayuntamiento de Fuenlabrada y la promoción la ha hecho una cooperativa. Y estos dos factores son realmente importantes.

Por un lado, se suele achacar la carestía de vivienda al suelo, pero no se dice que son los ayuntamientos los mayores especuladores. No hay más que ver las obras faraónicas de los últimos años, que serán pagadas en cómodos plazos durante 30 años o más por todas las personas que han comprado vivienda recientemente.

Por otro lado, cuando un promotror construye una vivienda, asume unos riesgos y busca una rentabilidad. Para construir pide dinero al banco y contrata a una constructora a la que va pagando. Si las cosas van normal, va vendiendo viviendas poco a poco para garantizarse que las tiene colocadas cuando acabe, con lo que va sacando no necesita pedir financiación adicional al banco, y se saca su margen del 10-15%. Si la cosa va muy bien, como los últimos años, procura vender menos pisos en construcción, y deja que vayan subiendo de precio, con lo que los coloca al final un 20-30% más caros de los previsto, y multiplica su margen. Pero, si la cosa va mal y los pisos bajan mientras los está construyendo, entonces se puede encontrar teniendo que vender a pérdidas para poder hacer frente a los pagos del banco. Esta última situación no se ha dado en los últimos años, pero estoy convencido de que está a punto de empezar a ocurrir. En el caso de una cooperativa, en la que los futuros propietarios ya se han comprometido a comprar, no se asume ningún riesgo. Los pisos están vendidos antes de empezar a construir.

Pero no es esto de lo que quería hablar. La cuestión es que si cuando el ayuntamiento pone el terreno se puede vender un piso de tres habitaciones por 84.000€ IVA incluido, entonces un alquiler social de 250€ (que es lo que pagan los inquilinos de Bizigune por viviendas no nuevas y no sé si de 3 habitaciones) supone una rentabilidad del 3,66%, y en esas cifras me cuesta creer que sea inviable económicamente la vivienda de alquiler social. Sobre todo, cuando el Estado podría no cobrar en estas viviendas el 7% de IVA.

Así que a la conclusión a la que llego, es que la vivienda social en España -que hubiera evitado la burbuja inmobiliaria- no existe porque a los políticos que gestionan los ayuntamientos lo que les interesa es especular con el suelo para poder pagar sus obras faraónicas, y al Gobierno central, que habla mucho y monta un ministerio sin competencias, lo que de verdad le interesa es seguir ganando a manos llenas con los impuestos sobre la vivienda.

Espero que Pablo y Fernando me corrijan si me equivoco en mi razonamiento.

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9 comentarios:

  • Concreto un poco más el problema "político" de la vivienda -perdón porque igual me queda largo-:

    Dada la ley de haciendas locales y el sistema actual montado, una importante parte de la financiación municipal viene de las tasas/impuestos de licencias de obra.

    Bien, se supone que esta cuantía, que suele ser entre un 3% y 4% del precio de la obra, además de contribuir a encarecer el coste final de la vivienda, debería servir para que el Ayuntamiento pueda ejecutar las obras y servicios de esas nuevas viviendas (equipamientos municipales, moviliario urbano, etc.)

    ¿Hasta aquí correcto, no? Bueno, pues resulta que esta tasa/impuesto te la cobra el ayuntamiento cuando SOLICITAS la licencia. Esto implica que el Ayuntamiento cobra ese dinero antes de que el promotor haya conseguido tener la autorización municipal para empezar, antes de que el constructor se haya puesto a construir, mucho antes de que las obras se hayan terminado y muchísimo antes de que los nuevos ciudadano empiecen a demandar los nuevos equipamientos al ayuntamiento. Yo estimo que entre que el consistorio dispone del dinero y el momento en el que tendría que incurrir en los gastos para los que se recaudó esa tasa puede haber pasado unos 2 o 3 años... ¿Realmente va a aguantar un alcalde ese dinero en las arcas sin gastarlo? ¿un dinero que igual de esperar se gastaría en la próxima legislatura? Dad por seguro de que no: lo gastará donde sí hay ciudadanos y posibles votantes.
    Cuando aparezcan los nuevos ciudadanos, el ayuntamiento tendrá que recaudar nuevo dinero (de nuevas obras), con lo que llegamos a una especie de estafa en pirámide: nuevas obras para financiar lo que necesitan las anteriores

    A lo que voy... ¿Por qué no promueve el propio ayuntamiento viviendas públicas a bajo precio en suelo municipal? Porque si el Ayuntamiento es el propio promotor, no podría cobrar ninguna licencia de obra. Sin el dinero de las licencias de obra, las cuentas de los ayuntamientos no salen.

    Se debería modificar la ley de haciendas locales para que los ayuntamientos se financiasen, por ejemplo, con un porcentaje del impuesto de sociedades, de forma que así no tendrían problema en promover viviendas públicas y sus políticas estarían orientadas a la generación de actividad económica, que siempre genera empleo y apulantaríamos la otra parte de la ecuación: sueldo digno para poder acceder a una vivienda (ya sea alquiler o compra).

    Por Anonymous indarki. Fecha y hora: 17/4/07 19:39  

  • Tienes parte de razón, Jaizki (como casi siempre), pero hay alguna cosa que no es tan simple como planteas.

    1. El suelo, aunque al "Pocero" de Fuenlabrada se lo hayan regalado, NO ES GRATIS. Hay que adquirirlo (comprándolo a su precio de mercado o expropiándolo, que viene a ser casi lo mismo), gestionarlo, urbanizarlo y financiarlo durante todo el tiempo que dura la promoción (que viene a ser de unos cinco años, desde la compra de suelo, hasta la entrega de las viviendas, cuando todo va bien). Incluso si el suelo procede de la cesión gratuita y obligatoria que cualquier promotor ha de hacer (el 10% de los solares urbanizados), ese suelo tiene un valor legal y de mercado. Viene a ser un 20% del precio de venta del producto final, en el caso de la VPO en Euskadi. Así que ese suelo, si se lo regalas al Pocero se lo estás "inyectando" a manera de subvención al adquiriente final de la vivienda o al promotor-gestor de la cooperativa. Que los ayuntamientos no "regalen" (subvencionen) a particulares el suelo sin contrapartidas respecto a su dominio seguramente te parecerá tan mal como a mí: ese suelo, finalmente, pasa a dominio privado y lo hemos "generado" entre todos.

    2. No me queda claro qué pasa al final de la cadena: ¿Los cooperativistas que adquieren las viviendas de FUenlabrada después las pueden vender por su precio de mercado? En ese caso, lo de este pocero me parece un negocio ruinoso (no me lo acabo de creer) y un buenísimo negocio especulativo para sus cooperativistas (pelotazo del 300% o del 500% asegurado) pero no me parece nada buen negocio para todos los contribuyentes de Fuenlabrada, que están derivando fondos (directa o indirectamente, con el suelo que aportan) hacia personas que lo patrimonializarían. Otra cosa es que estas viviendas fuesen VPO en alquiler, o que se vendieran en derecho de superficie, como hacemos nosotros: el suelo siempre permanecería en manos públicas.

    3. El problema del alquiler social, como Pablo y yo hemos defendido en otras ocasiones, no es la poca rentabilidad (eso es lo que tú achacabas al alquiler, libre o protegido; pero para nosotros, un 3-4% de rentabilidad no está nada mal, sobre todo si mantienes el activo revalorizándose contínuamente al menos al IPC). El problema es la liquidez. De dónde saca los 100.000€ por vivienda que cuesta construir (aquí va así; en FUenlabrada quizás sea más barato) el Ayuntmiento, el GObierno o quien sea, para inmovilizarlo 20, 30 o 50 años. Es un problema de liquidez e inmovilizado, no de rentabilidad. Por eso podemos hacer un número de viviendas en alquiler (entre el 30 y el 40% de todas las viviendas que promovemos), pero no todas: no tenemos suficiente liquidez, ni capacidad de endeudamiento suficiente para hacer más.

    2.

    Por Anonymous fernando mh. Fecha y hora: 17/4/07 21:00  

  • Muy interesante tu comentario, Indarki. No tenía ni idea de la situación que describes. Aunque deja aún más claro que los ayuntamientos son parte importante del problema.

    Fernando, en toda simplificación se pierden matices, pero creo que esto tampoco es algo demasiado complicado. Contesto a tus tres puntos.

    1. El suelo expropiado no es gratis pero, desde luego, mucho más barato que lo que pagan los promotores a los ayuntamientos en dinero y en aprovechamientos.
    Y si hablamos de vivienda de alquiler social, que es de lo que va la entrada, parece lógico que el ayuntamiento lo asuma. No se trata de subvencionar a nadie con dinero público, que es precisamente lo que se hace cuando se vende VPO. Se trata de no sablar a los compradores de vivienda para hacer campaña electoral todo el año.

    2. No conozco el caso en detalle, pero no creo que el ayuntamiento haya regalado sin condiciones el suelo a los cooperativistas. En cuanto a que fuesen VPO en alquiler, es precisamente lo que estoy proponiendo. Y la fórmula del derecho de superficie parece totalmente aplicable.

    3. Tampoco me cuadra que el problema sea la liquidez. Si hablamos de un 3-4% de rentabilidad, quiere decir que el ayuntamiento o el Estado estarían asumiendo un pequeño diferencial sobre su coste de financiación con deuda pública. Un diferencial mucho menor que el que asume el Gobierno Vasco con Bizigune, pagando 580€ y cobrando 250€.
    Otra opción sería sacar a concurso público la construcción y explotación a cambio de unos pagos mensuales y una fiscalidad especial, revertiendo las viviendas al Estado después de X años. Es algo parecido a lo que se hace con las autopistas, y seguro que muchas empresas estarían dispuestas.

    En resumen, me parece que lo que falta es voluntad política.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 18/4/07 00:30  

  • 1. Creo que no conoces cómo funcionan los jurados de expropiación (aplican los precios de mercado máximos a los justiprecios). Y la subvención que encubre la entrega gratuíta de suelo no veo que esté justificada a no ser que exista un control posterior de la patrimonialización privada de ésta, que no consta que exista en este caso.

    2. Vale. Pero insisto: no consta.

    3. Creo que tampoco estás al tanto de las limitaciones de endeudamiento que pesan sobre las administraciones, desde la promulgación de los criterios de convergencia de Maastrich (y que otras administraciones quizás no apliquen; la nuestra, para bien o para mal, sí). El problema, realmente, es la liquidez, la inmovilización de un capital del que no se dispone y la limitación al endeudamiento, insisto, no la rentabilidad. Esta es la razón de que BIZIGUNE sea asumible (no requiere endeudamiento), y la financiación de TODA la vivienda protegida en alquiler sea inasumible por cualquier administración, en las condiciones actuales de contorno.

    Respecto al sistema de concesión administrativa que propones, dudo mucho que ninguna empresa inmobiliaria, acostumbrada a rentabilidades de dos dígitos, accediera al "negocio" que propones, de tasas internas de retorno inferiores al 5%. No en el sector del "ladrillo". Sí sería factible si el sector inmobiliario se moviera en los parámetros de márgenes industriales habituales en otros sectores.

    Por Anonymous fmartinezh@terra.es. Fecha y hora: 18/4/07 01:05  

  • 1. Cierto, no conozco los jurados de expropiación. Sólo sé que cuando a mi familia le han expropiado nunca le han pagado nada parecido a precio de mercado, si por eso se entiende el precio al que han vendido otros propietarios antes de la expropiación.
    Además, el precio de mercado de terreno rústico que el ayuntamiento puede recalificar no tienen nada que ver con el del suelo urbano.
    Yo no he defendido en ningún momento que se generalice lo que se ha hecho en Fuenlabrada, sólo he dicho que a mi juicio demuestra que la vivienda de alquiler social es viable. Y, evidentemente, en vivienda de alquiler social el suelo seguiría siendo del ayuntamiento, que no lo regalaría, sólo lo cedería para ese uso.

    2. Repito que no se trata de que este caso sea un ejemplo de buenas prácticas. Se trata de si es o no viable la vivienda de alquiler social.

    3. Si las administraciones locales no se pueden endeudar más -cosa que han hecho con bastante alegría para otros asuntos menos importantes que la vivienda-, se puede recurrir al sistema de concesiones que comentaba. Que en cuanto a liquidez funcionaría como Bizigune.
    Si me dices que el problema es que la rentabilidad para las promotoras sería demasiado baja, estamos volviendo a que ese sí es el problema.
    En cualquier caso, un 5% garantizado por el Estado, es mejor que la deuda pública. Así que seguro que habría gente dispuesta a invertir.
    De hecho, miles de particulares han participado en las famosas huertas solares, y un sistema como este podría dar una rentabilidad similar, y siempre por encima de lo que esos particulares obtienen por sus ahorros en el banco -dinero que va destinado a conceder hipotecas para seguir engordando el problema-.
    Y, en el peor de los casos, se podrían utilizar empresas públicas para hacer eso. Siempre tendría más sentido que utilizar empresas públicas para construir y vender VPO.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 18/4/07 09:26  

  • Se podría decir que, en cierta forma, yo he expropiado terrenos (para una linea eléctrica)... bueno, yo no lo hice pero seguí el trámite.

    Si efectivamente un terreno es expropiable, cuando se realiza el hecho de lo que se llama "levantamiento de actas previas", ante la administración correspondiente, el propietario pone las alegaciones que considere oportunas; no para que no le expropien -llegados a ese punto, ya es inevitable salvo errores procedimentales-, sino para indicar los condicionantes del terreno (puede que tenga algún bien del particular afectado que se debe tener en cuenta)y, sobre todo, decir si está de acuerdo con el precio que le ofrecen. Si no hay acuerdo, debe justificar, según precio de mercado (al igual que el que expropia), lo que pide y el resultado lo dirimirá un Jurado de Expropación, que tendrá en cuenta las valoraciones del expropiado y del que quiere expropiar, pero la justificación jurídica es "precio de mercado".

    Esto quiere decir que si la parcela de al lado, el día antes, se ha vendido (en mercado libre) por un determinado precio, el "justiprecio" seguramente será ese, más un (creo que) 5% (¿o era un 3%) de recargo por ser terrreno expropidado. Efectivamente, si el precio se ha establecido adecuadamente, será un (creo que) 5% superior al precio de mercado. Por eso es una estupidez que un Ayuntamiento expropie viviendas vacias para vender a precios "sociales"; mejor que las compre en vivienda libre, que le va a salir un 5% más barato.

    Ahora bien... normalmente, con los planes urbanísticos, te expropian terreno rústico (a cuatro duros), lo recalifican a urbano edificable y luego se construye, con lo que ese terrene pasa a valer muchísimo más, pero lo dicho... a ti te pagaron lo que valía en el momento de expropiarse más un 5%.

    Otra cosa es que te "engañen" y te paguen cuatro duros porque la gente no conoce los trámites o la valoración real o sí lo sabe pero no la sabe justificar (y los contrarios sí). Esto también creo que es muy habitual, por lo que no pretendo llamar idiota a aquellas personas que le hayan pagado poco por su terreno expropiado: es una desgracia de nuestra sociedad que los ciudadanos no conozcamos nuestros derechos.

    Para más información, es interesante leer la ley de expropiaciones forzosas (no me acuerto el nombre pero en google se encuentra fácil), que tal como están las cosas, debería ser de obligada lectura en la ESO junto con la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de la Propiedad Horizontal.

    Por Anonymous indarki. Fecha y hora: 18/4/07 16:24  

  • Gracias por la información, Indarki, pero no me cuadra. Si de verdad es siempre así, mi familia debe de ser la peor del mundo contratando abogados.

    Explicar todas las veces que nos ha robado el ayuntamiento de Barakaldo sería demasiado largo, así que sólo expondré un supuesto.

    Según nos explicaron, cuando el ayuntamiento aprueba que se construyan una serie de viviendas en una determinada zona y la promotora alcanza el 51% del suelo necesario, el resto lo puede comprar a justiprecio. Si eso fuese un 5% más de lo que pagó por el 51% primero, nadie tendría prisa por vender, pero en la práctica, los que cobran más con diferencia son los que venden antes de que la promotora alcance el 51%, una vez llegados a ese punto se paga una miseria, incluso en terreno urbano en el que ya había una vivienda. ¿Tienes idea de a qué se puede deber?

    ¿Quién ha comentado eso de expropiar viviendas vacías para vender a precios sociales?

    Precisamente, cuando hablaba de que el ayuntamiento puede conseguir suelo barato, me refería al suelo rustico recalificado. Que es con el que los ayuntamientos se financian.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 18/4/07 17:48  

  • Vaya, Jaizki, esto ya me empieza a intrigar... ¿conservas algún papel del trámite de expropiación? ¿Viene indicado los artículos de qué ley están utilizando para expropiar?

    Tengo que decir que no soy abogado, soy ingeniero y, aunque la ley básica de expropiación es la misma, después hay leyes o decretos sectoriales que completan o matizan esa ley. En particular, en mi caso, la legislación asociada al sector eléctrico es la que tuvimos que utilizar.

    Como digo, ya es curiosidad, no pretendo enmendar la plana a ningún abogado ni solucionar lo que ha pasado.

    Un saludo y nos leemos.

    Por Anonymous indarki. Fecha y hora: 18/4/07 20:51  

  • Lo siento, Indarki, no he estado directamente implicado en estos temas y no tengo en mi mano ninguna documentación.

    En cuanto a lo de la expropiación para el sector eléctrico, seguramente será más ventajosa que la que comento. Lo digo porque siempre se ha dicho que se hacía dinero comprando terrernos por los que iban a pasar carreteras, ferrocarriles o tendidos eléctricos. Se supone que, en esos casos, se podía comprar un terreno rústico como si fuese para sembrar patatas y sacarle un dineral.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 19/4/07 01:18  

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