El blog de Jaizki

21 febrero 2007

El alquiler garantizado aumenta la oferta de inmuebles un 40%

En noviembre me enteré por cienladrillos del lanzamiento del Programa de Fomento del Alquiler Garantizado.

Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (AEADE), Acción Legal y Seguros Das pretenden impulsar definitivamente el mercado de alquiler en España. Para ello presentaron la semana pasada lo que denominan el Programa de Fomento del Alquiler Garantizado (PFAG) con el que pretenden que un millón de viviendas que actualmente están vacías salgan al mercado de alquiler en los próximos cinco años.

La idea era ofrecer a los propietarios seguridad jurídica a través del arbitraje -incluyendo junto al contrato de alquiler un convenio arbitral-, un seguro de impago y asesoramiento legal en la redacción del contrato y en un proceso de desahucio.

Hoy leo en Cinco Días que El alquiler garantizado aumenta la oferta de inmuebles un 40%.

Las medidas que se están llevando a cabo desde el ámbito público y privado para dinamizar el mercado de alquiler parecen seguir dando frutos. El número de contratos de arrendamiento que se han realizado con el Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG) desde su lanzamiento, en noviembre de 2006, ascendió a 18.000 hasta finales de enero, lo que representa una cifra un 44% superior a las previsiones iniciales.

(...) el número de propietarios que acuden a las agencias inmobiliarias interesados en alquilar sus inmuebles se ha incrementado un 40% con el programa (...)

'El objetivo es perder el miedo a alquilar'. Éste es uno de los lemas en los que se basa el PFAG. Por un precio medio de 100 euros anuales (...), propietario e inquilino se aseguran el cumplimiento íntegro de todos los contenidos incluidos en el contrato. En caso de conflicto, el propietario deberá hacer un desembolso de unos 600 euros, pero a cambio se garantiza que el proceso no se prolongará más allá de un mes, frente a los dilatados plazos de la justicia ordinaria. Los expertos reclaman la creación de juzgados específicos para arbitraje capaces de agilizar estos litigios.

Si esto sigue funcionando así de bien, quizás el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco dirigido por el señor Madrazo debería replantearse el tema del canon como la mejor forma de sacar viviendas al mercado de alquiler. Como comenté en Ignorar la enfermedad y combatir los síntomas, estoy convencido de que la forma de incentivar el alquiler no es penalizar al propietario por no alquilar, sino ofrecerle seguridad jurídica para hacerlo, y no me refiero a que el Gobierno gestione su piso por él. A día de hoy, el alquiler es una opción muy poco atractiva.

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10 comentarios:

  • El programa Bizigune (del que -si no lo he entendido mal- dices que no te refieres a él como instrumento para garantizar el alquiler) da más garantías al propietario que el arbitraje. Por ejemplo, en caso de impago, un propietario que haya firmado un convenio de arbitraje tardará un mes (solo un mes) en obtener el laudo arbitral, y luego el tiempo que tarde el juzgado en ejecutar el laudo (unos 6 meses, pero puede ser muy variable). En total, el propietario se come los impagos anteriores al inicio del arbitraje (mínimo 2 meses) y los del tiempo que pase hasta el lanzamiento del laudo (pongamos 6 meses mínimo). En Bizigune, el arrendador va a cobrar TODOS LOS MESES.

    Bizigune da más garantías que el arbitraje. De todas formas, el arbitraje me parece una muy buena solución a la inseguridad jurídica de los arrendadores y me alegra que esta fórmula esté dinamizando el mercado. Es más, yo aconsejaría a todas las personas que alquilen una vivienda y que no lo hagan a través de Bizigune, que utilicen esta fórmula.

    No creo que el Gobierno Vasco deba poner en marcha un arbitraje propio, ya que lo están gestionando entes privados: sería algo así como competencia desleal. Donde entra el Gobierno Vasco es en el segmento de mercado donde la iniciativa privada no llega.

    Por último, los propietarios de viviendas vacías del País Vasco tienen la seguridad que les da Bizigune y, ahora también, la que les da el arbitraje. Eso significa que no hay excusas para mantener un piso vacío y, desde mi punto de vista, justifica aún más la implantación de un canon sobre las viviendas vacías.

    Por Anonymous robertoC. Fecha y hora: 21/2/07 17:38  

  • Con toda la cautela hacia los datos presentados sobre los resultados del PFAG, me gustaría hacer una reflexión:

    Si el número total de viviendas que se han acogido en todo el Estado Español es de 18.000, este volumen extrapolado al peso de la Comunidad Autónoma Vasca sobre el total del estado (más o menos, el 5% de la población y algo menos del parque inmobiliario) supondría que con este programa se han alquilado unas 900 viviendas en Euskadi.

    Sólo quiero recordar que el programa BIZIGUNE del gobierno vasco ha movilizado más de 3.000 viviendas en su corto recorrido temporal.

    Todo ayuda, y está muy bien que desde el sector privado se apoye la apuesta por el "alquiler seguro", pero los números tampoco creo que sean espectaculares. ¿O sí?

    Por Anonymous fernando mh. Fecha y hora: 21/2/07 21:25  

  • Roberto, no digo que el arbitraje sea mejor que Bizigune para el propietario, lo que digo es que la gestión pública del alquiler privado no me parece la forma de ofrecer seguridad jurídica al propietario. Entre otras cosas porque la intervención pública acaba afectando negativamente a la iniciativa privada.

    Lo que debería hacer el Gobierno no es poner en marcha un arbitraje, sino legislar para que alquilar no sea una opción de riesgo para el propietario.

    Hasta donde yo sé, en otros países, los Gobiernos ponen a disposición de los ciudadanos que lo necesitan viviendas públicas en alquiler. No intentan gestionar el alquiler de las viviendas privadas.

    Si se hubiera dedicado la recaudación del IVA de vivienda nueva y del ITP de vivienda de segunda mano de los últimos años a la creación de un parque de viviendas públicas en alquiler, estaríamos a la cabeza de Europa.

    A mí esta noticia me reafirma en que el canon es una medida innecesaria si se reduce la inseguridad jurídica del alquiler. Especialmente considerando el alto coste que tendría la implantación del mismo.

    Fernando, no puedo confirmar ni desmentir los datos que dan.

    Pero si son ciertos estamos hablando del equivalente a 900 viviendas en el País Vasco ¡en cuatro meses! y sin apenas publicidad, al menos que yo haya visto. ¿Cuánto ha tardado BIZIGUNE -con financiación pública y el apoyo de las instituciones- en lograr 3.000? ¿Y cuánto ha costado?

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 22/2/07 02:31  

  • con todos mis respetos, creo que deberíais echar un vistazo a la pagina web www.pnag.es y abrir el artículo que Cinco Días publicó el 8 de febrero.... el pfag es una copia mala (y cara) del PNAG (Plan Nacional de Alquiler Garantizado), que en 2006 ya realizó la friolera de 150.000 alquileres con la Garantía de Alquiler.

    Y sobre la bondad de una u otra meidad no tiene demasiado sentido, son simplemente complementarias y las dos coberturas sería lo ideal.
    saludos,
    juan

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 23/2/07 14:31  

  • Gracias por comentar, Juan.

    Por lo que he leído veo que no son exactamente lo mismo, el PFAG incluye un seguro de impago y asesoramiento jurídico.

    En cuanto a lo que comentas sobre que lo ideal es tener las dos coberturas, ¿te refieres al PFAG y el PNAG? ¿Tiene sentido usar los dos a la vez?

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 23/2/07 23:47  

  • Ahora mismo es la única solución. El arbitraje en los contratos de arrendamiento esta siendo un producto fantastico para alquiler con garantías. Y ya sabéis la garantía te la da la rapidez con que se resuelven los problemas. Cuando no hay problemas todos felices, pero cuando hay problemas...arbitraje.

    Os dejo un enlace interesante sobre el tema:

    http://ayudaalquiler.blogspot.com/2009/03/fomento-del-alquiler-arbitraje.html

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 17/3/09 10:38  

  • Gracias por comentar, anónimo.

    Sobre el papel, el arbitraje es una solución magnífica pero por lo que me han comentado, en la práctica no es tan interesante. Aunque acelera el proceso, creo que si hay que llegar al desahucio se tiene que pasar por juicio con todos problemas de tiempo y dinero que eso supone.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 18/3/09 02:00  

  • http://compraventaalquiler.blogspot.com/

    Arbitraje en el Alquiler. Inseguridad Legal

    Se ha puesto de moda en poco tiempo el someter las cuestiones de arrendamiento de viviendas a la institución del arbitraje.

    Hay que aclarar bastantes cosas respecto a esta cuestión:

    1) El motivo principal ha sido la celeridad de resolver los litigios de esta manera, comparando con el sistema judicial.
    2) Pero se empieza a observar problemas reales de ejecución de las mismas quedando en papel mojado ya que :

    Los Tribunales rechazan el arbitraje inmobiliario imposibilitando tanto el cobro de rentas como el desahucio por esta vía considerada contraria al orden púbico.

    Por tanto genera una Inseguridad jurídica creando serios problemas.

    El juzgado d 21 http://el-latigo.tripod.com/id26.html y el juzgado 26 http://el-latigo.tripod.com/id25.html se han negado (entre otros) a ejecutar los laudos bajo la siguiente ( consta ya que la audiencia de Madrid también a desestimado ejecutar):

    a) No entra en el fondo de la cuestión, es decir si hay impagos, desperfectos......

    b)Simplemente dice que la materia de arrendamiento no es de libre disposición, es decir, que no se puede resolver las cuestiones de alquiler mediante arbitraje ya que es competencia exclusiva de los tribunales ordinarios de cada territorio.

    Por tanto genera una auténtica inseguridad legal, pudiendo generar muchos problemas más que soluciones.

    Analiza también esta cuestión la asociacion de Arbitraje y Mediación Aryme http://www.aryme.com/observatorio-noticia-528.php


    Además hay que incluir un montón de cuestiones más como las siguientes:
    Saber quienes son esta instituciones:

    PLAN NACIONAL DE ALQUILER GARANTIZADO (la CORTE ESPAÑOLA DE ARBITRAJE ECONÓMICO DE DERECHO Y EQUIDAD)

    1) Porque tienen ese nombre? Ya que el mismo nombre confunde y te lleva a error. No es una iniciativa de ninguna institución pública sino privada.
    2)Que garantizan? También ocasiona error. Parece que el propietario puede estar tranquilo ante posibles impagos de alquiler ó desperfectos del inquilino. Y eso no es así.

    Aquí hay claras vulneraciones de leyes y entre ellas está la ley de consumo.

    Noticia del periódico de Aragón http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia.asp?pkid=327193
    El Gobierno de Aragón está, de hecho, estudiando a esta asociación (PNAG) por "falta de transparencia y porque podría inducir a engaño al identificarse con la Junta Arbitral de Consumo, que es pública y gratuita", aseguró a este diario el director general de Consumo, Ángel Luis Monge

    3)Su Secretario, Mario Navarro Rubio fue desahuciado en Pamplona ¿qué curioso no?

    Véase la sentencia en http://www.cfnavarra.es/bon/985/98513113.htm y

    Embargados por la seguridad social por importes de más de 80.000 Euros http://el-latigo.tripod.com/id49.html#Documento

    Condenado Mario Navarro por impago de préstamo http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=CM_Orden_BOCM&cid=1142353198467&idBoletin=1142353016165%2C1142353196794&language=es&pagename=BOCM%2FPresentacion%2FpopUpBoletinPDF


    Condena de lo social http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urlordenpdf&blobheader=application%2Fpdf&blobkey=id&blobtable=CM_Orden_BOCM&blobwhere=1142526451379&ssbinary=true

    Y AHÍ MUCHO MÁS

    Noticias: EL PODER JUDICIAL DA EL VISTO BUENO AL DESAHUCIO EXPRESS

    Por Anonymous iñaki. Fecha y hora: 14/4/09 15:33  

  • Iñaki, muchas gracias por comentar sobre el arbitraje con tanto detalle.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 16/4/09 20:20  

  • Gracias por la info

    Por Anonymous TierraEstates. Fecha y hora: 20/8/10 15:08  

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