El blog de Jaizki

19 enero 2007

Alquiler: Una opción muy poco atractiva

En línea con lo que comentaba en la entrada Ignorar la enfermedad y combatir los síntomas, me encuentro un detallado informe sobre el mercado del alquiler en el número de noviembre de 2004 de la revista Consumer: Una opción muy poco atractiva.

Entre otras cosas se explica que en 1950 la mitad de las viviendas eran en alquiler, que para 1981 sólo eran el 16% y en 2001 el 11%. Que la reflexión mayoritaria entre alquiler y comprar es "El crédito me ata muchos años y me supone más riesgo, pero al cabo del tiempo, tendré una casa en propiedad, mientras que con el alquiler, todo es pagar y pagar, para al final no tener nada".

En resumen, ni el usuario -con las condiciones actuales del mercado- quiere convertirse en inquilino ni el propietario de viviendas desocupadas quiere ponerlas en alquiler. Un escenario nada propicio, evidentemente, para el fomento de la vivienda en régimen de alquiler.

Los motivos que lo explican:

CONSUMER ha investigado por qué la opción del alquiler ha sido tan apabullantemente vencida en España por la 'cultura de la propiedad'. Entre los motivos apuntados por los expertos entrevistados por esta revista y que quizá más se desconocen, destacan la escasa movilidad laboral española y la insuficiente defensa jurídica de los derechos de los propietarios que ponen en alquiler sus viviendas, que prefieren mantenerlas vacías antes que arriesgarse a impagos lentos de tramitar en el juzgado, tanto que entre 1991 y 2001 aumentó un 25% el número de viviendas desocupadas. Además, a estos factores hay que añadir el escaso apoyo de la Administración al alquiler de viviendas (hay mucha más deducción fiscales por compra que por alquiler de vivienda, al contrario de que ocurre en Europa), la coyuntura económica con tipos de interés muy bajos (las cuotas de los préstamos hipotecarios son poco más altos que los alquileres mensuales) y la escasez de vivienda social o protegida de alquiler (lo que obliga incluso a los colectivos con menos recursos a endeudarse por encima de sus posibilidades). (...)

Una de las causas de la escasez y carestía de viviendas en alquiler es la casi inexistente actividad de las distintas Administraciones Públicas a la hora de promover la fórmula del alquiler. De las viviendas disponibles en España, tan sólo un 11,4% se ofrecen en alquiler, mientras que en Alemania, Holanda, Dinamarca y Francia viviendas destinadas al alquiler representan el 40% del total e incluso más.

Las políticas que en materia de vivienda llevan a cabo las administraciones públicas españolas desde hace décadas no promueven, precisamente, el alquiler. Algunas de esas medidas son las que siguen:

1. Demasiados incentivos fiscales a la compra de vivienda. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los países de la UE, en el nuestro el alquiler de un piso carece de incentivos fiscales. (...)

2. Apenas hay vivienda de alquiler social: nuestro país se sitúa a la cola de la UE en el número de viviendas de alquiler social, o lo que es lo mismo, con ayudas públicas para abaratar la cuota a pagar. Sólo el 2% del total del parque de viviendas se engloba en España dentro de esta categoría, frente a la media del 18% de la UE. (...)

3. Insuficiente defensa jurídica para los propietarios que podrían poner en alquiler sus viviendas. La protección jurídica y legal para los propietarios de la viviendas en alquiler es una de las principales tareas a abordar por parte de las diferentes administraciones. Pese a que, según los expertos consultados por CONSUMER, hay una gran demanda de vivienda en alquiler los propietarios de inmuebles con posibilidad de ser alquilados se muestran reticentes y las mantienen fuera del mercado, para evitar problemas como impagos o retrasos en el cobro de la renta, destrozos en la vivienda, etc. que resultan lentos y complicados de resolver en los tribunales. Históricamente, las normativas legales sobre alquileres han favorecido al inquilino frente al arrendador, que veía, por ejemplo, que el tiempo transcurría sin que los impagos le fueran abonados. Con la introducción de varias reformas en la Ley de Enjuiciamiento Civil en 2003, se intentó hacer más efectivo el procedimiento de desahucio para luchar contra la morosidad e incentivar así el mercado de alquiler, pero los resultados de estas disposiciones han sido limitados: un desahucio tarda un promedio de un año en hacerse efectivo. Todo esto ha motivado que haya más de 3 millones de viviendas desocupadas, nada menos que un 22% del total. Y si el propietario supera las reticencias a alquilar su vivienda, a menudo y -a modo de defensa ante contingencias adversas- lo hace solicitando más de un mes de fianza o incluso un aval bancario por seis o doce meses de renta.

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4 comentarios:

  • Jaizki, tu análisis de los problemas del alquiler me parece muy meritorio, y fundamentalmente acertado. Sigue ilustrándonos.

    Por Blogger Alorza. Fecha y hora: 21/1/07 11:21  

  • Muchas gracias por tus palabras, Alorza.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 21/1/07 14:28  

  • Como siempre interesante...,

    Ahora cómo hacemos para abaratar los costes de vivienda que atentan directamente contra nuestra independencia financiera e incluso en algunos casos contra nuestra propia identidad como personas ???

    Por Anonymous David. Fecha y hora: 12/2/07 13:14  

  • Estoy convencido de que la clave es la educación financiera. Una población formada no compraría a cualquier precio, lo que sería un freno natural para la subida especulativa de la vivienda.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 12/2/07 19:35  

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