El blog de Jaizki

01 marzo 2007

El mito de que el alquiler sale igual que la hipoteca

Es frecuente encontrar razonamientos que justifican la pasión compradora de los españoles diciendo que se debe a que por un poco más de lo que supone el alquiler se paga la cuota de la hipoteca. Es una especie de axioma que no requiere demostración práctica, todo el mundo sabe que es así y no hay más que hablar.

El caso es que el otro día me escribió Juanma a raíz del artículo de Martín Varsavsky: Hipotecas vs Hijos. Varsavsky argumenta que en España mucha gente opta por no tener hijos para poder pagar la hipoteca, cuando podría hacerlo si decidiese alquilar.

(...) en España las casas se alquilan a un porcentaje muchísimo más bajo sobre lo que valen que en USA, Inglaterra o Argentina, para dar ejemplos. (...) Y si eres dueño tienes que pagar los arreglos, la manutención y algunos impuestos que si alquilas no tienes que pagar.

(...) Y ni hablar de las absurdas leyes de alquiler que hay en España, que son tan a favor del inquilino que pocos alquilan sus casas y este país es el país con más viviendas vacías por habitante del mundo (ahora en vez de cambiar la ley quieren obligar a la gente a que regale sus casas en estas condiciones).

En España, aunque cueste creerlo, no se puede alquilar una vivienda por 6 meses. El gobierno regula exactamente la relación entre inquilino y propietario, cosa que distorsiona enormemente el mercado. (...)

(..) Desde el punto de vista del inquilino esto es genial, más razón para alquilar y no comprar, pero pocos quieren alquilar, ya que curiosamente alquilar está mal visto (...)

Cuando yo llegué a España y vi esta situación decidí alquilar y usar mi dinero para hacer empresas. La única razón para comprarse una casa es que desde el 2000 hasta ahora la vivienda subió muchísimo de valor. Pero los españoles se olvidan que en casi todo los 90 la vivienda no subió de valor y que ahora el precio en términos de años de salario por coste de vivienda España está a niveles totalmente descolocados.

Conclusión, mejor tener hijos y alquilar que ser dueño de una casa y no tenerlos. Además hay otro tema importante, ¿de qué sirve terminar de pagar una hipoteca a 30 años y no tener a quien dejársela?

A juzgar por los comentarios, resulta ser un artículo muy polémico. Supongo que siempre ocurre cuando se toca un dogma de fe.

El caso es que Juanma me hizo un comentario sobre el alquiler en relación a la cuota de la hipoteca, y me puse a hacer números.

Los préstamos hipotecarios son, en el mejor de los casos, a Euribor + 0,29%, eso es ahora mismo algo menos del 4,5%. La cuota anual, incluyendo la amortización del principal, con una hipoteca del 100% sería aproximadamente un 5,6% del valor de la vivienda para un préstamo a 35 años. Normalmente se hace sobre el 80% del valor de tasación, con lo que supondría un 4,5% anual sobre el valor de la vivienda. Y esto implica que ya se ha adelantado el 20% de la vivienda y otro 10% de impuestos y gastos, es decir un 30% del valor de mercado.

A ese 4,5% habría que sumar los costes de propiedad: comunidad, impuestos, derramas… que Varsavsky fija en un 1%, con lo que nos vamos a casi un 5,5%. Y el 1% me parece un número bastante conservador considerando que además de los impuestos, en 35 años a un piso habrá que haberle hecho numerosos arreglos.

Por el otro lado, el dato que toma Varsavsky del alquiler al 3% del valor de la vivienda me parece demasiado alto para los precios de los alquileres en Bilbao, y quizás algo bajo para Madrid y Barcelona. Eligiendo el rango más bajo de precio para la casa y el más alto para el alquiler, con datos reales de Barakaldo, me sale un 2,6%.

Incluso tomando el 3%, hablamos de una diferencia del 2,5% anual sobre el valor de la casa. Con lo que eso de que por lo que sale el alquiler se paga la hipoteca resulta ser una leyenda urbana.

Ahora bien, se suele acudir a otro razonamiento, que el alquiler sube todos los años mientras que la hipoteca no, con lo que en unos años la hipoteca ya es más barata que el alquiler.

La primera parte es cierta siempre que haya inflación, que es ciertamente el escenario más probable, aunque en Japón ya saben lo que es pasar por un periodo deflacionista de 16 años.

La segunda parte, teniendo en cuenta que aproximadamente el 97% de las hipotecas de los últimos años están firmadas a tipos variables, depende de que los tipos de interés no suban. Y curiosamente, cuando la inflación sube también suben los tipos de interés para contener el consumo. Como expliqué en Los riesgos de las hipotecas a muy largo plazo, un 2% de subida de los tipos de interés en una hipoteca a 30 años puede suponer un 25% de subida de la cuota, y un 40% de subida en una hipoteca a 50 años.

Aún así, a largo plazo es muy probable que la hipoteca acabe siendo inferior el alquiler, lo que no se tiene en cuenta es lo que podrían generar en ese tiempo ese 30% del valor de la vivienda que se ha desembolsado y la diferencia mensual que proporciona el alquiler frente a la hipoteca.

Por último, se suele razonar que la vivienda siempre sube, con lo que es una buena inversión. El caso es que, como dice Varsavsky, en España el precio de la vivienda estuvo estancado entre el 92 y el 97, y la inflación hizo que las casas perdiesen valor. Pero, resulta que si las casas suben es aún peor para los propietarios. Es La paradoja del propietario. Si las casas suben, la diferencia entre tu casa y otras mejores también sube, por lo que cambiar a otra casa saldría más caro. Y aunque no pienses en cambiar, la subida implica: mayores impuestos, mayores primas de seguro, mayores dificultades futuras de los hijos para acceder a la vivienda...

En mi opinión, la causa principal de la compra de vivienda frente al alquiler es la nula cultura financiera. La mayoría de la población no hace números, simplemente compra la casa porque tiene grabado a fuego que "alquilar es tirar el dinero" y comprar es una inversión, la mejor forma de ahorrar. Y, de hecho, el entorno familiar suele presionar hacia la compra. Además, se cree que ser propietario es una garantía para que nunca te puedan echar de tu casa y también que puede ser un complemento a la pensión.

El caso es que llega un momento en que los precios hacen que comprar una casa deje de ser una buena forma de ahorrar, y eso hace tiempo que ha pasado en España. Por otro lado, si no llegas a pagar la hipoteca, el problema no es que te echen del piso, es que lo subasten y te quedes sin él, sin el dinero que ya hayas invertido y, con un poco de suerte, con algo de deuda pendiente con el banco. Además, en caso de impago, posiblemente tarde más en echarte un casero que en embargarte un banco.

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14 comentarios:

  • De manual Jaizki.

    Una idea: Supongo que habrás hecho los números con Excel. Si pudieras publicar una hoja de cálculo de google spreadsheets con los números podría facilitar seguir el razonamiento y ajustar las cifras dependiendo de las circunstancias de cada uno (ciudad, posibilidades de alquiler, etc...). Es sólo una idea...

    Por Anonymous Lucas. Fecha y hora: 2/3/07 08:32  

  • Gracias, Lucas.

    La fórmula para calcular el pago mensual no tiene ningún misterio, es:

    =PAGO(TAE_MENSUAL, NÚMERO_DE_MESES, IMPORTE_DEL_PRÉSTAMO)

    El TAE mensual se calcula a partir del anual con esta fórmula.

    =EXP(LN(1+TAE)/12)-1

    Estas fórmulas están explicadas en la entrada de RichDadClub.es: Consultorio: Calcular el TAE con Excel.

    El resto de cálculos no requieren Excel.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 2/3/07 23:44  

  • Muy buen articulo.
    Llevo tiempo pensando lo mismo, pero la respuesta siempre es invariable: donde este una casa en propiedad...

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 5/3/07 15:29  

  • Se que no ha sido la idea Jaizki, pero no incentives el alquiler para que no se page, jejeje

    Por Anonymous David. Fecha y hora: 5/3/07 16:27  

  • Anónimo, si sigues pensando eso será que no es tan buen artículo. ;)

    De todas formas, como ya comenté en Alquiler: Una opción muy poco atractiva, en los años 50 la mitad de la población vivía de alquiler y tuvieron que pasar tres décadas hasta que esa proporción bajó al 16%, cuando las condiciones para comprar eran mucho más ventajosas que ahora. Recorrer el camino inverso, tampoco será cosa de un día.

    David, me parece que los que no tienen intención de pagar no necesitan que yo se lo cuente. ;)

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 5/3/07 20:11  

  • No me he explicado bien, La respuesta que obtengo de otras personas es: donde este una casa en propiedad...
    Yo llevo tiempo pensando que alquilar es mejor que comprar

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 6/3/07 11:43  

  • Perdona, Anónimo, no te había entendido.

    En cualquier caso, la respuesta sirve igual. Harán falta muchos años en los que sea mejor alquilar para que la gente vaya dándose cuenta.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 6/3/07 16:26  

  • Unas pequeñas correcciones: Las hipotecas se pueden hacer al 100%, e incluso hay bancos que más. En cuanto a los gastos de propiedad te faltan, las posibles "derramas" de la comunidad para gastos comunes.

    Es verdad que sale más rentable el alquiler, pero dependen de muchos factores, yo por ejemplo tengo una casa en propiedad en una ciudad cara, probablemente en un futuro la venda y me vaya a vivir a un pueblo (a lo mejor incluso alquilado), y habré ganado mucho dinero con la casa, de hecho mi inversión inicial se ha multiplicado por 5.

    En cuanto a lo del alquiler, corres el riesgo de que se acabe el contrato, si, ya sé que son a 3, 5 años, pero en ese tiempo tienes hijos, trabajo, eliges una escuela, amigos, ¿y si no te renuevan el contrato y no encuentras nada en la zona?

    Por Blogger Juan María. Fecha y hora: 11/4/07 12:17  

  • Hola, normalmente cuando se hacen las cuentas no se tienen lo suficientemente en cuenta los intereses de la hipoteca. Os recomiendo que juguéis un poco con este simulador. Cuya característica principal es que muestra gráficamente la relación entre intereses y captial, y además da un resumen de lo que se termina pagando de intereses... Asusta, os lo aseguro.

    Saludos

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 3/5/07 17:51  

  • Perdona que no te haya contestado antes Juan María, se me había pasado tu comentario.

    Es cierto que hay hipotecas al 100% pero con condiciones mucho peores, y los bancos cada vez están menos alegres concediéndolas.

    Las derramas si las incluía con otros costes de propiedad y las estimaba, por lo bajo, en un 1% anual.

    Por supuesto, cada caso es diferente, simplemente quería mostrar que ese axioma de que el alquiler sale igual que la hipoteca es una patraña.

    En cuanto al problema de que se acabe el contrato y te hayas acomodado en la zona, está claro que existe. Sin embargo, te puedo responder preguntándote qué pasa si compras y cambias de trabajo a la otra punta de la ciudad. ;)

    Anónimo, muchas gracias por el enlace. Me ha gustado muchísimo el simulador.

    Es muy de agradecer que incluya la inflacion, lástima que la ignore en el resumen. Es un factor fundamental sin el cual se extraen conclusiones erróneas sobre lo que se paga en relación con lo que se pide.

    Calculando todo lo que se paga a lo largo de la vida del préstamo en dinero a precios actuales -descontando la inflación-, el total pagado de más sobre el dinero pedido es mucho menor de lo que parece.

    En cuanto a la comparativa con el alquiler en pruebas, espero que en breve incorpore también el factor inflación, ignorarlo falsea completamente los resultados.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 3/5/07 21:43  

  • Hola jaizki, me alegra que te haya gustado el simulador :-) Tengo muchas ideas, casi tantas como falta de tiempo para dedicarle. Lo del resumen teniendo en cuenta la inflación es sencillo, lo añadiré en breve.

    En cuanto a la opción de comparar con alquiler, además de la inflación habría que tener en cuenta muchos más factores: Revalorización de la propiedad, aumentos de la cuota del alquiler,
    Gastos por ser propietario (IBIs, derramas...), gastos ocultos en las hipotecas (Seguros, tarjetas...)

    Por supuesto se aceptan todo tipo de comentarios, críticas, sugerencias y mejoras.

    Saludos

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 4/5/07 10:47  

  • Anónimo, no me había enterado de que el simulador lo hubieses desarrollado tú. Enhorabuena.

    Me parece que además de ofrecer la cuota total teniendo en cuenta la inflación, sería muy interesante ofrecer por separado la parte de intereses y la de capital aplicando la inflación.

    También sería interesante ofrecer como dato a cuánto ascendería la cuota de la hipoteca si los tipos de interés subiesen o bajasen 1 o 2 puntos.

    En la parte de la comparativa por alquiler, efectivamente habría que considerar la inflación en el alquiler y el coste de propiedad en la compra -lo más fácil es dejarlo en forma de porcentaje a estimar por cada uno-.

    Creo que, en el largo plazo, la revalorización de la vivienda debería estar en línea con la inflación.

    Por otro lado, a lo largo de 30 años es muy posible que se hagan varias veces obras en la casa, con el coste que eso supone, pero me parece que incluir esos factores acabaría por complicar excesivamente el simulador.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 4/5/07 11:44  

  • Me reitero con mas motivo en lo que he dicho en el blog de Pablo. Yo pago 750 € por mi hipoteca y en mi portal están pagando entre 900 y 1000 euros por alquiler (ahorro dinero) Tengo una hipoteca de 150.000 €, y mi vivienda vale ya por lo menos 450.000 (ya he ganado dinero).
    Cuando tenga 60 años o antes habré terminado de pagar mi casa, y si la tuviera en alquiler seguiría pagando los 900 euros de renta (me pasare una vejez desahogada). Además hacienda me devuelve dinero todos los años, y encima puedo tener hijos a los que dejaré mi vivienda pagada. Sin contar la tranquilidad de saber que tienes algo tuyo, que al menos en mi caso vale mucho. Al menos que pagues una hipoteca desorbitada, cuál es la pega de comprar vivienda???

    Por Blogger Amatxu de Miribilla. Fecha y hora: 5/5/07 10:42  

  • Amatxu de Miribilla, dices que ti vivienda vale 450.000€, con lo que alguien que la comprase hoy teniendo ahorrados 135.000€ para el 20% inicial y el 10% de gastos de impuestos y escrituras -y no creo que mucha gente los tenga-, tendría una hipoteca de unos 1.575€ -tomando como referencia los mismos términos de la tuya-, frente a un alquiler de 900 a 1.000€. Y eso sin contar los gastos asociados a la propiedad.

    Por otro lado, a día de hoy los pisos se están estancando en precio e incluso bajando, así que no parece probable que a corto plazo alguien que compre se beneficie de esa subida que comentas.

    Además, aunque es una creencia habitual, el que la vivienda suba no ha supuesto ninguna ventaja para ti. Es La paradoja del propietario.

    Hasta que llegues a los 60 corres el riesgo de que si no puedes pagar la hipoteca tu casa llegue a ser subastada por el banco. Pero, olvidándonos de esa posibilidad, habrás gastado una gran cantidad de dinero que no estás considerando en reformas, derramas, impuestos...

    Por otro lado, asumes que una persona que llega a la vejez sin casa propia estará peor que tú, pero si esa persona hubiera invertido el diferencial entre la hipoteca y el alquiler durante esos 30 años, se jubilaría con una pensión muy superior a la tuya que le permitiría pagar holgadamente ese alquiler. Y quizás dejar una mejor herencia a sus hijos que una casa que cuando fallezcas tendrá seguramente más de 50 años.

    Por último, Hacienda también ofrece desgravaciones por alquiler.

    Con todo lo anterior, no quiero decir que alquiler sea siempre mejor que comprar, quiero decir que hay que analizar cada caso, y que hoy en día es muy probable que alquiler sea mejor opción en muchísimos casos.

    Y, por supuesto, si en los próximos años la cosa cambia y la compra vuelve a ser mejor opción, puedes dejar el alquiler y comprar.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 6/5/07 10:35  

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