El blog de Jaizki

30 diciembre 2005

El timo de la VPO

Sé que me van a poner a bajar de un burro pero, después de leer Dinero negro en el mercado inmobiliario en Experiencia de cliente, tengo que escribir sobre la VPO.

Considero la VPO una perversión de los políticos que consigue el efecto contrario al que dice pretender, facilitar el acceso a la vivienda a las personas de pocos recursos, puesto que infla el precio de la vivienda libre que, a la postre, es la referencia para fijar el precio de la protegida.

El circulo vicioso es evidente: la vivienda libre es cara, hago VPO para los que no pueden acceder a ella, para pagar la VPO el constructor sube el precio de la vivienda libre, como la vivienda libre sube la VPO también...

En primer lugar, me parece perverso que se facilite vivienda protegida en propiedad subvencionada por la vivienda libre, la VPO se convierte en un impuesto sobre los que no tienen vivienda y superan el máximo para acceder a la VPO o no son agraciados en el sorteo. Es principalmente la juventud, que dispone de menos patrimonio y recursos, quién demanda vivienda y acaba pagando esta "solución".

Por otro lado, es impresentable que los ayuntamientos se financien con el suelo. Todos los grandes proyectos municipales de los últimos años se han pagado con el suelo. Son las personas más jóvenes, la generación de los mil euros, los que están soportando con sus pisos el coste de los proyectos faraónicos de muchos alcaldes. Ellos, y los legítimos propietarios del suelo, que se ven obligados a vender a precios indecentes, mediante mecanismos legales nada justos, a constructores que saben ser generosos con los "políticos adecuados".

Si hasta ahora ha sido posible sostener esta situación, se ha debido únicamente a los tipos de interés históricamente bajos y a las hipotecas a plazos cada vez más largos ofrecidas por las entidades bancarias, pero la inminente subida de tipos llevará a muchas familias al límite de su capacidad, los servicios de reunificación de deudas harán su agosto y los bancos renegociarán las condiciones de los préstamos alargándolos a 50 años o más. El efecto será que toda una generación vivirá hipotecada hasta mucho después de su jubilación.

Y todo lo anterior, sin contar con que la VPO está siendo objeto de claros abusos: gente que por ocultar sus ingresos reales accede a ella, parejas que obtienen dos viviendas y revenden una con un importe importante en negro, familias en estupenda situación económica que accedieron a VPO hace unos años y ahora la venden como vivienda libre, ...

A mi juicio, la única solución a esta lacra es la eliminación de la VPO y el establecimiento de los alquileres subvencionados. La familia pagaría, por ejemplo, un 30% de sus ingresos para cubrir el alquiler, al aumentar sus ingresos dejaría de resultarle interesante pagar un 30% por la vivienda y la dejaría libre para otra familia. Con agencias destinadas a ello, se podrían sacar al mercado de alquiler viviendas vacías con contratos garantizados por el estado para los propietarios. Potenciando estas viviendas se acabaría con el círculo vicioso de la VPO.

Por desgracia, considero a nuestra clase política incapaz de tomar una decisión de este calibre debido a las implicaciones económicas para los lobbies inmobiliarios y el coste en imagen de acabar con la VPO (no olvidemos la que le cayó a la ministra Trujillo por proponer VPO de 30 m²).

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13 comentarios:

  • Comparto la visión que tienes Jaizki. Aprovecho para agradecer las referencias, no conocía tu blog ni el de tu hermano (también soy un fan de la comida japonesa...) :)

    Aprovecho para desearte una buena salida de 2005 y entrada 2006.

    Un abrazo

    Por Blogger Gallego. Fecha y hora: 30/12/05 18:34  

  • Me alegra saber que no soy el único que piensa así. :)

    ¡Feliz año!

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 30/12/05 19:13  

  • Sin llegar al tema del alquiler, las viviendas de VPO deberían poder venderse exclusivamente a una sociedad estatal al precio pagado más IPC, y a su vez esta sociedad la debería sacar de nuevo a concurso entre las personas que acreditasen cumplir los requisitos mínimos. A día de hoy, y depende de la zona, que te toque un piso VPO es claramente mejor que te toque la lotería nacional, supone un enriquecimiento inmediato de más de 100.000 euros que es injustificable.
    Desgraciadamente, como dice Jaizki nos queda el pataleo...

    Por Anonymous Iker. Fecha y hora: 30/12/05 21:45  

  • Por supuesto, evitar la venta libre de la VPO es algo fundamental, no tiene ninguna justificación social y supone un claro perjuicio para quienes pasan años esperando que les toque una VPO.

    El hecho de que la vivienda la recompre una sociedad estatal, acabaría con el pillaje actual que fuerza a los que quieren comprar una de estas viviendas a pagar importantes cantidades en dinero negro para que el valor oficial de venta sea el de una VPO.

    Sin embargo, incluso controlando estos aspectos, creo que la VPO seguiría generando una espiral alcista al estar subvencionada por la vivienda libre y, a la vez, referenciada al precio de esta.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 30/12/05 22:05  

  • En fin, conociendo casos sangrantes de VPO, como el consejero de cierta autonosuya que a los pisos que, después de ser sorteados quedan sin adjudicar, por varias razones y que son adjudicadas a dedo por el Dpto de vivienda autonosuyo (sí ¿a amiguetes, cómo lo han adivinado?)... no me incita a liquidar el sistema VPO (que las constructoras ya han liquidado, ya que es ridículo lo que ahora se construye en VPO) sino a repensar el sistema.

    Jaizki: el sistema de VPO está casi extinguido. Decir que las constructoras suben el precio de las libres por culpa de las VPO, es como decir que tiene que ver con el precio del agua. No es que carezca de relación, pero es remota. Los precios están dictados por los estudios que hacen sobre las rentas familiares y su capacidad de endeudamiento. Que vivimos en el siglo XXI.

    El sistema de VPO tiene un grado importante de corrupción en todas sus instancias (mi hermano tuvo que pagar bajo la mesa una millonada para hacerse con un piso que diez años antes era de VPO por la protección de precios) es obvio, pero la corrupción de verdad esa ocurre en el binomio piraña entre los gestores del suelo (que no los dueños; los dueños de suelo público somos nosotros) y los constructores, la conocida mafia del hormigón.

    Pero claro es mejor meterse con el 7% de VPO que con el 93% de construcción libre. Es muy entretenido, pero no se resuelve el problema. Y hay que elegir: entretenimiento o cambiar las cosas.

    Por Anonymous jorfasan. Fecha y hora: 2/2/06 16:44  

  • Gracias por tu comentario jorfasan.

    Desconozco la situación en el resto de España pero, por lo menos en el País Vasco, la VPO no solo no está extinguida sino que cada vez se reclama mayor porcentaje de viviendas construidas bajo ese sistema.

    Si los precios de las viviendas fueran determinados únicamente por lo que se puedan permitir endeudarse las familias en función de su renta, el precio de los pisos en cada región sería proporcional a la renta media, cosa que en la realidad no ocurre. Eso no quiere decir que no sea un factor, pero desde luego no es el único.

    Es claro que los constructores tienen un objetivo de rentabilidad, si tienen que destinar un porcentaje de las viviedas construidas a VPO, que gestionan los políticos y en el que no pueden sacar la rentabilidad que esperan de la promoción, repercutirán esa diferencia en la vivienda libre.

    Si la vivienda libre sube, es muy fácil justificar que la VPO debe subir, puesto que nadie analiza el precio desde el coste de construcción, sino desde el precio de mercado.

    En cuanto al porcentaje de VPO, vuelvo a repetir que desconozco la situación en el resto de España, pero en el País Vasco se reserva hasta el 65% del suelo de una promoción para VPO (dependiendo de varios factores).

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 2/2/06 17:14  

  • Hola a todos:

    Trabajo en el mundillo de la construccion (como cuasi-arquitecto), soy de La Rioja y resido en el Pais Vasco (por cierto, muy bueno lo de las autonosuyas) y si me lo permitis, me gustaria aportar un comentario:

    Hay un pequeño detalle acerca de la VPO que casi todos desconocen pero que, aplicado con rigor, sería un factor importante en este circulo vicioso sobre el que hablamos:

    Cuando compras una VPO, en realidad no compras una casa, sino el derecho a su utilizacion (es algo mas complicado pero intentare simplificarlo)durante 75 años (la cifra puede variar pero esta es la habitual) pasados los cuales la propiedad revierte en la administracion.

    Esto querria decir que si vives en una vivienda VPO y la vendes, no vendes el inmueble, sino ese derecho, con fecha de caucidad, lo que haría que la vivienda, practicamente, tuviera valor 0, o en cualquier caso, nadie estuviera dispuesto a pagar una barbaridad por ella...

    El problema es que, para evitar conflictos y preservar su "buena imagen" (sic) la admnistracion nunca ejecuta esta reversión de bienes inmobiliarios (que, en base a baremos establecidos, podrian permanecer en manos de sus ocupantes, o ser reasignados, etc etc...)

    En el Pais Vasco se da un caso particular dentro del conjunto de España, y es la aplicacion de la conocida como "Ley Maturana" que obliga a que al menos un 33% (no un 65% Jaizki, si me permites la correccion) de lo construido sea de VPO, que en relacion con lo q sucede en el resto del estado (La Rioja, para no irnos muy lejos, donde apenas se construye VPO y a los promotores les sale mas rentable pagar la multa que les imponen por no edificar VPO que renunciar a sus ganancias, pero esta es una historia acerca de gobiernos de cierto partido que no citaré..) es una cantidad muy alta.

    Puestos a buscar soluciones, la de que la VPO, puestos a no reverirla al estado, solo pudiera ser vendida a este, seria la madre del cordero, del mismo modo que la posibilidad de que, si la situacion economica de los ocupantes varíe hasta situarles fuera de los baremos, debieran reveritr la propiedad (la situacion de los parkings de las VPO llenos de audis y bmw´s es obscenamente habitual...) de modo que la VPO permanezca en manos de quien REALMENTE la necesita... Esto sucede así en los pisos VPO de alquiler en el Pais Vasco, con un regimen d alquiler indefinido con una cuota proporcional a tus ingresos, que si superan cierto umbral, te hacen perder el derecho a esa vivienda...aunque la picaresca al respecto siempre estara ahi, por desgracia...

    En fin, perdon por la chapa, un saludo a todos...

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 25/2/06 21:08  

  • Muchas gracias por el comentario, es muy interesante.

    Por lo que yo sé, las viviendas de VPO, después de un tiempo dado, han estado convirtiéndose en viviendas libres con todos los derechos para el propietario.

    Ahora, la vivienda debe ser vendida al precio de VPO. Para evitar ventas con partes importantes en dinero negro, la administración tiene derecho de tanteo, que le faculta para adquirir la vivienda cuando se pone en venta.

    En el caso de los garajes si sé que es frecuente la concesión administrativa por periodo limitado, pero nunca lo había oído respecto a la VPO.

    El 65% de VPO que indicaba en mi comentario, se refería a un caso extremo. Creo, aunque no puedo asegurarlo, que el porcentaje de VPO varía de una promoción urbanística a otra en función de varios factores, entre los que se encuentran el pueblo y barrio donde se va a realizar.

    El que la VPO deba venderse al Estado al cumplir los propietarios una serie de condiciones la veo compleja de poner en práctica. Creo que la alternativa de los alquierles subvencionados sería mucho más interesante. Además, no exigiría que el Estado fuera propietario de estas viviendas.

    En el País Vasco, existe una agencia de alquiler que garantiza a los propietarios de un piso el cobro de un alquiler algo inferior al precio de mercado y lo alquila subvencionado a quien cumple las condiciones de acceso a él.

    En cuanto a la picaresca, por supuesto, siempre habrá. Deberían implanterse algunos controles para evitar los abusos más claros, pero sin llegar a extremos de burocratización del proceso. Normalmente, el exceso de controles produce más problemas que beneficios.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 27/2/06 01:14  

  • Ahora creo que el País Vasco debe de edificar el 50% libre y el 50% de VPO.

    Todo el mundo ha conocido casos de alguién que le ha tocado una VPO, es una lotería que paguemos todos con nuestros impuestos. A un amigo mío le tocó hace 4 años una VPO y durante ese tiempo él y su pareja se han comprado otra vivienda, a nombre de su pareja claro, ahora tienen dos viviendas y ninguno de ellos llega a los 30 años, si las tienen que pagar vale, pero a precios actuales alquilando una de ellas ya pagan la hipoteca de una y la mitad de otra.
    Como tú Jaizki creo que se debe eliminar, un buen ejemplo son los pisos que hace "la caixa" de alquiler, donde son contratos relativamente cortos (5 años aprox.), a precios muy económicos (unos 200 €) y siempre renovables según las condiciones.

    Un saludo y excelente blog.

    Por Blogger bacua. Fecha y hora: 5/5/06 13:42  

  • Bacua, gracias por comentar y por tu buena opinión sobre el blog.

    Coincido contigo en que la VPO es una lotería. Lo que ocurre es que en vez de favorecer el acceso a la vivienda lo complica a los que no tienen suerte en el sorteo.

    La solución que comentas de "La Caixa" es precisamente lo que yo propongo como alternativa a la VPO. Los alquileres sociales. Un sistema mucho más justo.

    Por desgracia, la mayoría de la gente sigue engañada pensando que la VPO es un maravilla y ningún político va a tener lo que hay que tener para eliminarla.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 5/5/06 14:10  

  • Hola compañeros, bien venidos a la nueva era del hundimiento de los grandes y lujosos holdings especuladores. En Madrid hemos sufrido el engorde de algunos (los de siempre), a costa de los jóvenes, a costa de los padres de los jóvenes de clase media y baja. Mientras las Espes desviaban los apeaderos del AVE, los Zaplanos destrozaban La Albufera, los Aznarines se forraban a nuestra costa dando mano libre a sus amigotes en Oropesa. Hemos hipotecado y vendido nuestros sueños a este montón de gorrones y vendedores de mantas. CARGAD VUESTRAS FOTOCOPIADORAS DE CARTELES DE "SE VENDE PISO", EMPAPELAD LAS CALLES, LOS BANCOS, LOS ESCAPARATES DE LAS INMOBILIARIAS DE CARTELES DE "SE TRASPASA NEGOCIO". Es un gesto simple pero vereis que la fuerza de la desconfianza puede acabar con esas grandes riquezas de los bancos, tendrán que asumir, que agachar la cabeza. ATENDED GENTES SIN TECHO PROPIO DEL MUNDO ( y eso que no me gusta ir de iluminado ), TENEMOS EL PODER EN NUESTRAS MANOS de ver como miran sus cuentas en Suiza con miedo, el poder de ver como todos los vendedores de mantas que han usado todo su dinero negro para comprar esos lujosos y antiecológicos cuatro por cuatro vean como se les TERMINA EL CHOLLO. Todos aquellos que destrozaron nuestros pueblos, nuestros bosques, nuestros montes, nuestros acuiferos, que consumen y roban el 60% del agua destinada al consumo o a la agricultura para apoyar sus pirámides D'or. ES CRUEL, PERO TENED EN CUENTA QUE ELLOS NO TUVIERON PIEDAD, SE FORRARON A NUESTRA COSTA Y POR NUESTRAS COSTAS. ACABAD CON ELLOS, LO ESTARAN DESEANDO. MIRAD AL CIELO Y PENSAD QUE NO TENDREIS QUE DORMIR BAJO EL PARA LOS RESTOS. SKYWALKER.

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 30/4/07 23:33  

  • Soy un "propietario" de VPO con hipoteca "subvencionada" por la que estoy pagando un TIPO DE INTERÉS DE 4,97%.

    ESTE GOBIERNO, CON SU CONSEJO DE MINISTROS EN PLENO NOS DA LA ESPALDA A MILES Y MILES DE PERJUDICADOS.

    HACIENDOME ECO DE LO QUE YA CIRCULA POR MUCHOS FOROS DE AFECTADOS, YO HARÉ LO MISMO. NO PUEDO SEGUIR APOYANDO A UN GOBIERNO QUE ME DA LA ESPALDA.

    NO HAY REDUCCIÓN DE TIPOS, NO HAY VOTO EN LAS EUROPEAS. Y DE AHÍ, EN ADELANTE ....

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 12/5/09 22:07  

  • Anónimo, ¿cuando firmaste la hipoteca leíste lo que estabas firmando?

    Sólo falta que el Gobierno tenga que subvencionar los intereses de las hipotecas.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 13/5/09 10:40  

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