El blog de Jaizki

24 mayo 2006

El 'gen propietario' español

Vía Romanza Club descubro el magnífico artículo El 'gen propietario' español de Antón Costas en El periódico de Extremadura.

Somos el país que más viviendas tiene por habitante. En pura estadística, a cada hogar le corresponen 1,5 viviendas. Además, preferimos de forma absolutamente mayoritaria residir en vivienda de propiedad que en régimen de alquiler. El alquiler es residual y hasta está mal visto en nuestro país. En ningún otro sucede lo mismo. (...) En España, prácticamente el 98% de las hipotecas son a tipo variable. Esto no sucede en ningún otro país de nuestro entorno económico y cultual.

En el año 1960 las viviendas principales en propiedad significaban el 50%, y las de alquiler el 43%. (...) En situaciones de elevada inflación, los tipos de interés reales de los créditos hipotecarios (tipo de interés que figura en el contrato menos la inflación) acostumbran a ser negativos. Lo racional entonces es endeudarse para comprar y no el alquiler. (...) En los últimos años la inflación se ha reducido. Pero los tipos de interés lo han hecho de forma más acusada. El resultado final ha sido el mismo: los tipos reales han sido negativos o cercanos a cero. Si a ello sumamos la fuerte expectativa de revalorización esperada de la vivienda, lo racional sigue siendo endeudarse para convertirse en propietario.

Lo que es racional en una época puede dejar de serlo y convertirse en una patología peligrosa. La historia del ciclo económico de la vivienda en España desde los años 60 es ilustrativa: cuando el petróleo sube, los tipos de interés se elevan y aparece un problema de déficit en la balanza comercial. Entonces la demanda disminuye y los precios reales de la vivienda caen. La última vez que ocurrió fue en 1991, con la primera guerra del Golfo. El precio real de las viviendas bajó alrededor de un 25% entre 1992 y 1997. Pero parece que lo hemos olvidado. Los cuatro jinetes del Apocalipsis de la vivienda están comenzando a cabalgar de nuevo. El petróleo se encarece de forma duradera. Los tipos de interés han comenzado a subir. El déficit comercial es enorme. Y el cuarto elemento de riesgo adicional ahora es que todas las hipotecas son a tipo variable: la cuota mensual aumentará a medida que aumenten los tipos. Sólo si la inflación aumentara más se podría evitar ese efecto. Pero posiblemente el remedio sería peor que la enfermedad. El problema puede ser importante especialmente para los que están endeudados por la compra de su vivienda principal. Aún están a tiempo de protegerse. De hecho, algunos bancos comienzan a ofertar cambio de hipotecas a tipo fijo o mixto. Vale la pena tenerlo en cuenta.

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8 comentarios:

  • Nuestro país gusta de la inflación. Al menos por un tiempo tirarems por ahí, me temo.

    Por Anonymous M@k, el Buscaimposibles. Fecha y hora: 24/5/06 18:33  

  • M@k, no sé si es una cuestión de gusto, pero desde luego es un vicio muy peligroso.

    Nuestra inflación ya supera notablemente a la europea, y eso nos hace menos competitivos cada año. Ya no queda el recurso de devaluación de la moneda para arreglarlo, así que nos estamos jugando el futuro de la economía del país.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 24/5/06 19:30  

  • Lo peor es que es un espejismo muy peligroso.
    Rezemos...
    Un saludo,

    Por Blogger Mr. Andorra. Fecha y hora: 25/5/06 02:21  

  • Gracias por comentar, Mr. Andorra.

    Me temo que nadie escarmienta en cabeza ajena. Cuando pase lo que tiene que pasar, iremos todos a pedir ayudas al gobierno.

    Lo peor es que el gobierno está por la labor. Con tal de no perder votos acabarán buscando la forma de que no se hundan todos los que se metieron en hipotecas a tipo variable a 30 años o más. ¿El resultado? Que en este país se penaliza a los que hacen los deberes y no se meten en aventuras inconscientes. Son sus impuestos los que acaban pagando las aventuras de los que no se molestan en entender nada. Para qué, si papá estado correo con los gastos.

    Merece una lectura Cuando gastar no cuesta, de Ignacio Marco-Gardoqui en El Correo de ayer sobre las condiciones que se van a conceder a los trabajadores de los astilleros públicos de cara a la reconversión.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 25/5/06 14:53  

  • Yo la verdad es que el tema de la vivienda es un tema que se oye mucho y ultimamente me ha picado el gusanillo, pero lo que no entiendo es que pasará si baja el precio de la vivienda, que para quien sera bueno y para quien malo

    Por Anonymous Anónimo. Fecha y hora: 27/5/06 21:50  

  • Esa es una pregunta muy buena.

    Una bajada del precio beneficiaría a todas las personas que no hubieran entrado todavía a comprar vivienda.

    También a aquellos que estuvieran pensando comprar vivienda para arrendarla. En principio, la bajada del precio de la vivienda no tendría por qué afectar directamente al precio del alquiler, por lo tanto, comprar para alquilar sería mejor negocio de lo que es ahora.

    Por contra, la caída del precio supondría un problema para los propietarios que habiendo comprado recientemente se encontrasen con hipotecas superiores al precio de su propia vivienda. Si en algún momento se vieran incapaces de hacer frente a la hipoteca, vender la casa para devolver el dinero al banco, les dejaría con deudas pendientes de liquidar.

    Por otro lado, una bajada del precio, afectaría al efecto riqueza que genera la subida del precio de la vivienda en los propietarios. Pensando que su patrimonio sería menor, consumirían menos. La reducción del consumo, afectaría a las ventas de la empresas, éstas reducirían la producción, y eso provocaría una reducción de plantillas con el consiguiente aumento del paro. La gravedad del impacto en la reducción del consumo, dependería de lo brusca que fuese la caída del precio de la vivienda.

    Por supuesto, esta es una visión personal, quizás otras personas tengan otra distinta.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 28/5/06 19:59  

  • Pues si cae, habrá mucha comida para pocos tiburones, y significará que los ricos serán más ricos y los que caígan bajarán un peldaño.

    Por Anonymous Ruben. Fecha y hora: 28/5/06 21:46  

  • Gracias por comentar, Rubén.

    Si cae el precio de la vivienda, está claro que los grandes inversores, que habrán hecho líquidas sus inversiones antes de la caída, se podrán meter en muy buenas condiciones.

    Y como suele pasar, los inversores aficionados que se hayan metido en vivienda para especular aprovechando que la subida parecía no tener fin, acabarán perdiendo bastante porque les entrará el miedo y acabarán vendiendo en el momento más bajo.

    Vamos, lo mismo que ha pasado siempre en la bolsa.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 29/5/06 17:26  

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