El blog de Jaizki

25 abril 2006

Noticias sobre la vivienda en Romanza

Aunque no funciona con un blog al uso, la recopilación de noticias de Romanza sobre el tema inmobiliario es realmente interesante.

El día 19 hacían referencia al artículo Si los tipos suben tres o cuatro puntos pinchará la burbuja de Alberto Orín en Cinco Días. En él se hacía referencia al magnífico análisis del profesor José Barea sobre las implicaciones de la escala del petróleo y la excesiva dependencia de la economía española del sector inmobiliario.

La burbuja se ha sostenido hasta ahora por un crecimiento fuerte de la demanda interna (1,8 puntos por encima del PIB); no hay competencia en el sector inmobiliario español, los pisos se compran y venden en España. El crecimiento del empleo y la ausencia de mercado de alquiler también sostienen que los precios de las viviendas suban tanto año tras año.

Desde que hemos ingresado en la UE han existido bajos tipos de interés, y con una inflación sostenida la gente ha podido comprar casas; también la entrada de inmigrantes y la compra de europeos de pisos en la costa española ha mantenido fuerte el sector inmobiliario y de la construcción.

La burbuja se mantendrá hasta que cambien los tipos de interés; en mi opinión esto ya ha empezado, que crezcan medio punto no es nada, pero con la inflación que vamos a tener y la subida del precio del petróleo los tipos subirán.

Al subir los tipos de interés las familias se verán cogidas en una espiral complicada si esta subida es de tres o cuatro puntos, esto conllevará una caída de los precios de la vivienda: la burbuja se romperá.

Disminuirá el consumo de las familias, que restringirán sus gastos antes que dejar de pagar la hipoteca y esto alentará un crecimiento del desempleo.

El día 20 comentaban el artículo El BCE ve “insostenible” la subida del precio de la vivienda en España de Javier Blas en Expansión. El artículo aludía a la alerta que lanzó el BCE sobre el encarecimiento de la vivienda en España, Francia e Italia.

"Al BCE le preocupa que una política de bajos tipos para apuntalar el crecimiento conlleve a una sobrevaloración del mercado inmobiliario", dice José Carlos Díez, economista jefe de Intermoney en Madrid.

Hoy se hacían eco del artículo "Las hipotecas con tipos de interés mixtos, una alternativa ante las actuales subidas del Euríbor" de Ángel García Moreno en ABC. Artículo sobre las ventajas de las hipotecas mixtas en la situación de tipos actual.

Una de las ventajas de este tipo de hipotecas es que al principio, aunque cuesta más cara que las de interés variable protege mucho más que éstas de las oscilaciones del mercado.

Al resultar de partida un poco más altas que la variables, cuando llega el momento de la revisión también el salto es menor si el Euríbor ha subido. Como inconveniente se puede decir que en el momento de que los índices de referencia como el Euríbor reaccionan a la baja la disminución de las cuotas también tardan más en aplicarse las reducciones.

Sin embargo, lo que nos encontramos en este momento es en un mercado volátil en el que el Euríbor oscila al alza y por lo tanto puede ser la oportunidad de las hipotecas a tipo mixto para protegerse durante los años que dure esta inestabilidad al alza.

Por último, también hoy, se referían a una osada propuesta hecha por Francisco Eppur Muove en los foros de La plataforma por una vivienda digna: Pincha la burbuja. No compres vivienda: Alquila.

¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la burbuja?
En primer lugar porque los precios han alcanzado unos niveles tan desorbitados que ya empiezan a fallar todas las trampas que el mercado ha venido poniendo para “cazar” nuevos compradores, la más perniciosa de las cuales ha sido la ampliación de los plazos de amortización de los créditos hipotecarios, que han llegado ya a los 50 años. La gente tiene que asumir que una hipoteca a 50 años es en realidad una deuda intergeneracional, y que es moralmente inaceptable lastrar el futuro de sus hijos, muchos de los cuales aún no han nacido, con cargas que no sabemos si aceptarían.
En segundo lugar porque los precios han ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que merece la pena esperar a ver que pasa.
En tercer lugar porque hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de amortización.

Así pues, lo único que falta para cerrar el círculo es que el principal grupo de compradores, los que de verdad necesitan una vivienda, decidan demorar por un tiempo la compra. Si alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5 millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50 millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando.

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2 comentarios:

  • Hola desde Ttempux.

    La verdad es que llevo varios días viendo este tipo de opinión o noticia sobre "pinchar la burbuja inmobiliaria". No discuto que, efectivamente, los índices del tipo de interés como el EURIBOR (según las últimas noticias estamos ya en un 3,221) y que esta tendencia a la alza puede frenar la subida del precio de la vivienda. Por otra parte discrepo seriamente sobre la afirmación: "el precio de las viviendas va a bajar". Creo que la afirmación correcta es: "Se estima que la subida del precio de la vivienda sea menor que en los ultimos 10 años".

    2 ejemplos muy intuitivos:

    - El "sujeto A": Compra una vivienda de 180.000.-€ mediante prestamo hipotecario. Supongamos que estalle la burbuja... ¿El "sujeto A" venderá la vivienda por 150.000.-€ y se quedará con una hipoteca de 30.000.-€ a mayores sin cancelar? Creo que la respuesta lógica no merece explicación, ¿no?

    - El "sujeto B": Compra una vivienda al contado por 180.000.-€. Supongamos que estalle la burbuja inmobiliaria... ¿El "sujeto B" vendería por menos dinero del que le costó para perder dinero o por el contrario esperaría a una nueva burbuja o le dejaría la propiedad a sus herederos? Creo que la respuesta lógica tampoco merece más explicación.

    Muchos dirán, como ya he escuchado en ocasiones, "¿Y si necesitas el dinero?. Seamos realistas: Para poder plantearnos esta pregunta tenemos que estar en el pellejo del "sujeto B" y en este caso ¿Que porcentaje de "sujetos B" pueden llegar a hacerse esta pregunta? ¿el 5%?, ¿el 10%?.

    Conciencemonos de que, al igual que el resto de las cosas (los sueldos, el pan, la electricidad...), la vivienda seguirá aumentando de precio, quizá no subira un 17% anual como en los últimos 3 años, pero lo que si es seguro que no bajará.

    Un saludo

    Por Blogger Ttempux inmobiliaria. Fecha y hora: 29/4/06 13:56  

  • Gracias por comentar Ttempux.

    Estoy completamente de acuerdo contigo, el "precio de mercado" de la vivienda no va a bajar. La gente seguirá poniendo las casas en venta a los mismos precios, y las tasaciones se seguirán haciendo a esos precios. Pero los precios reales de venta, no van a ser los mismos.

    Cuando suban los tipos de interés al 4 ó 5%, muchas familias no podrán permitirse entrar a comprar vivienda con los precios actuales, entonces se producirá un parón importante de la demanda. Esto producirá que los plazos de venta se dilaten mucho en el tiempo -como ya está pasando-.

    Y eso permitirá encontrar oportunidades de compra con descuentos importantes sobre el precio de mercado. Es cuestión de dedicarle tiempo a buscar. En un mercado alcista, esas oportunidades escasean. En un mercado estancado, seguramente sean mucho más fáciles de encontrar.

    Por otro lado, el "sujeto A", puede encontrarse con que no le llega para pagar una cuota de hipoteca muy superior a la que pensó tendría cuando firmo un crédito a 30 años con el Euribor al 2%. Y tenga que vender para ir de alquiler.

    Y el "sujeto B", puede ser un especulador que entró pensando en una plusvalía rápida y se encuentre pillado en un mercado inmobiliario estancando y sin posibilidad de hacer líquida su inversión. Lo que le puede hacer plantearse seriamente aceptar sus minusvalías y dedicarse a otros negocios, frente a tener ese dinero parado varios años.

    Por Anonymous Jaizki. Fecha y hora: 30/4/06 18:10  

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